Україна втратила понад 1 млн кв. м складських площ. Чому виник дефіцит складів, як перебудовується ритейл та чи зростуть через це ціни на товари
Російські удари перетворили складську нерухомість на один із найбільш дефіцитних ресурсів української економіки. Великі логістичні хаби зникають швидше, ніж девелопери встигають їх відбудовувати, вакантність біля Києва наближається до нуля, а ритейл змушений переглядати модель, яка десятиліттями будувалася навколо кількох великих центрів. Наслідки вийдуть далеко за межі ринку нерухомості: дорожча логістика означатиме дорожчі товари, а здатність швидко знайти склад може стати такою самою конкурентною перевагою, як ціна чи асортимент.
Ще кілька років тому склад для більшості українських споживачів був невидимою частиною економіки. Товар з’являвся на полиці супермаркету, маркетплейс обіцяв доставку наступного дня, імпортер підтримував необхідний запас продукції, а мережа магазинів щодня отримувала десятки вантажівок зі свого розподільчого центру.
За цією зовнішньою простотою стояла складна система великих логістичних комплексів навколо Києва.
Тепер саме ця система опинилася під ударом.
Лише під час масованої російської атаки в ніч на 5 серпня було уражено десять складських об’єктів у Київській області загальною площею близько 100 000 кв. м. Серед компаній, які зазнали втрат або пошкоджень, називали Novus, Rozetka, Нову пошту, Fozzy Group, Епіцентр, MTI Group та інших учасників ринку.
Це не окремий епізод.
За час повномасштабної війни Україна втратила понад 1 млн кв. м складських площ. Особливо драматичним став 2026 рік: темпи руйнування логістичної інфраструктури почали випереджати темпи її відновлення.
Для ритейлу це означає початок значно глибшої трансформації.
Українські компанії фактично мають перейти від логістики, побудованої за принципом максимальної економічної ефективності, до логістики, головним параметром якої стає виживання.
Від дефіциту складів до дефіциту стійкості
Проблема українського складського ринку виникла не в серпні 2026 року.
Навіть до повномасштабного вторгнення якісних складських приміщень у Київському регіоні було небагато. Столиця водночас залишалася найбільшим споживчим ринком країни, тому навколо неї концентрувалися логістичні центри ритейлерів, імпортерів, дистриб’юторів та операторів доставки.
До великої війни загальна пропозиція складських площ у регіоні становила приблизно 2 млн кв. м.
Уже 2022 року російські атаки знищили близько п’ятої частини столичної логістичної інфраструктури. Однією з найпомітніших втрат став комплекс West Gate Logistic класу А площею близько 100 000 кв. м.
Згодом бізнес почав відновлювати потужності.
У 2025 році було введено приблизно 216 000 кв. м нових складських площ — найбільший показник із 2008 року. Разом із першою половиною 2026-го девелопери фактично змогли повернути на ринок значну частину раніше втрачених об’єктів.
Здавалося, ринок адаптувався.
Але серія атак 2026 року знову змінила баланс.
За перше півріччя Київський регіон втратив близько 650 000 кв. м професійних складських площ — приблизно 28% ринку. І ця цифра ще не включала низку великих руйнувань липня та серпня.
19 липня був знищений комплекс Amtel площею близько 100 000 кв. м.
На початку серпня — ще близько десяти великих логістичних об’єктів.
У результаті частка втраченої якісної складської інфраструктури столичного регіону, за оцінками консультантів, перевищила 40%.
Це вже не просто збитки нерухомості.
Коли одночасно зникає значна частина складської системи найбільшого споживчого центру країни, порушується вся архітектура товарних потоків.
Чому склад неможливо просто перенести в іншу область
На перший погляд рішення очевидне: якщо склади біля Києва небезпечні — потрібно перенести їх на захід України.
Але економіка логістики працює інакше.
Київ — не випадкове місце концентрації складських комплексів. Саме столичний регіон формує величезну частку внутрішнього попиту.
За оцінками учасників ринку, до 80% логістики столичного регіону обслуговує компанії, орієнтовані на споживачів Києва та області.
Тому перевезення великих товарних запасів, наприклад, до Івано-Франківської чи Львівської області створило б іншу проблему: товар довелося б щодня везти сотні кілометрів назад до Києва.
Для продуктового ритейлу це особливо критично.
Супермаркети працюють не за принципом “завезти товар раз на тиждень”, а в режимі безперервного поповнення магазинів. Частина продукції має короткий термін зберігання, частина потребує холодильних потужностей, а частина — щоденної доставки.
Кожні додаткові 100–200 км маршруту означають:
- більше пального;
- більше вантажівок;
- більше водіїв;
- більші витрати на ремонт транспорту;
- довші строки постачання;
- необхідність тримати більші страхові запаси.
Тому масового перенесення київської логістики на захід країни, найімовірніше, не відбудеться.
Натомість ринок уже починає використовувати іншу модель — розосередження запасів навколо найбільшого споживчого центру.
Кінець епохи мегаскладів
Ще донедавна логіка ритейлу була простою.
Чим більший логістичний центр, тим ефективніше його експлуатувати.
В одному комплексі можна було зосередити десятки тисяч товарних позицій, автоматизувати сортування, скоротити персонал, оптимізувати рух вантажівок і управляти запасами з одного центру.
Саме тому великі українські компанії створювали комплекси на 50 000, 100 000 і більше квадратних метрів.
В умовах ракетної війни ця економічна перевага перетворилася на вразливість.
Знищення одного мегахабу означає одночасну втрату:
приміщення, товарних запасів, обладнання, IT-систем, сортувальних ліній і ключового вузла постачання.
Тобто удар по одному об’єкту може порушити роботу сотень магазинів або тисяч доставок.
Тому дедалі більше операторів переходять до того, що у військовій та фінансовій теорії назвали б диверсифікацією ризику.
Замість одного складу на 30 000–40 000 кв. м компанія може використовувати п’ять-десять об’єктів по 3000–5000 кв. м.
Саме такі угоди консультанти вже фіксують на ринку.
У мирній економіці ця система менш ефективна.
Потрібно більше персоналу. Складніше управляти запасами. Зростають транспортні витрати. Доводиться підтримувати декілька IT- та охоронних контурів.
Але є головна перевага.
Знищення одного об’єкта більше не паралізує всю мережу.
Український ритейл переходить від efficiency до resilience
Фактично йдеться про зміну базової філософії логістики.
Десятиліттями світова торгівля орієнтувалася на just-in-time — мінімальні запаси, великі централізовані центри та максимально швидкий товарообіг.
Війна змушує український бізнес рухатися у протилежний бік.
Нова модель — це:
більше складів, менші об’єкти, дублювання запасів і резервні маршрути.
Іншими словами, система стає дорожчою, але стійкішою.
Підприємству доведеться думати не тільки про те, скільки коштує зберігати одну палету товару, а й про те, що станеться, якщо завтра одного зі складів не стане.
Цей фактор поступово змінює інвестиційну математику.
Об’єкт із найнижчою орендною ставкою вже не обов’язково буде найвигіднішим.
Важливими стають:
- розташування відносно інших складів компанії;
- кількість незалежних під’їздів;
- доступність електроенергії;
- автономне живлення;
- протипожежні системи;
- можливість швидко евакуювати товар;
- відстань між складськими корпусами;
- страхування воєнних ризиків.
Склад із резервною генерацією, укриттям, окремими корпусами і кількома транспортними маршрутами може коштувати дорожче — але для великого ритейлера бути значно ціннішим.
Чому оренда складів зростатиме
Ринкова реакція на дефіцит уже практично неминуча.
Після масштабних руйнувань кількість великих вільних складських блоків біля Києва наблизилася до нуля.
На окремих об’єктах можуть залишатися 500 або 1000 квадратних метрів. Але компанії, якій потрібно 10 000 чи 20 000 кв. м, фактично немає куди переїхати.
Це класична ситуація різкого скорочення пропозиції при стабільному або навіть зростаючому попиті.
Орендодавці отримують можливість підвищувати ставки.
Учасники ринку говорять приблизно про 7–10% потенційного зростання орендної плати.
Але номінальна оренда — лише частина проблеми.
Компаніям доведеться платити також за:
- додаткові транспортні маршрути;
- розподілення товарів між декількома складами;
- нове обладнання;
- тимчасові приміщення;
- резервні генератори;
- посилену охорону;
- страхування;
- відновлення знищених запасів.
Тому реальне подорожчання логістики може виявитися значно більшим, ніж зростання орендної ставки.
Хто заплатить за нову логістику
Зрештою значна частина цих витрат буде закладена у вартість товарів.
Але це не означає, що після знищення складів усі ціни автоматично піднімуться на однакові 10% або 20%.
Механізм значно складніший.
У структурі ціни товару складська логістика займає лише частину собівартості. Тому подорожчання оренди складу на 10% саме по собі не означає подорожчання товару на 10%.
Набагато більший ризик виникає тоді, коли одночасно відбувається кілька речей:
- знищено товарні запаси;
- потрібно терміново імпортувати нову партію;
- зриваються контракти;
- доводиться винаймати дорожчий склад;
- зростає транспортне плече;
- а частина конкурентів узагалі втрачає можливість постачати товар.
Саме тоді виникає реальний ціновий ефект.
Для окремих категорій товарів учасники ринку допускають подорожчання приблизно на 15–20% — насамперед якщо компанії потрібно компенсувати значні втрати запасів.
Проте масштаб цього ефекту буде різним.
Продукти щоденного попиту, електроніка, алкоголь, одяг, автотовари чи будматеріали мають абсолютно різну логістичну структуру.
Тому правильніше говорити не про загальну “інфляцію через склади”, а про локальні цінові шоки в окремих категоріях.
Найбільша проблема може бути не в ціні, а в наявності товару
Для споживача зростання цін — найбільш очевидний наслідок.
Але для ритейлу ще небезпечнішим може стати інший ефект: погіршення доступності товарів.
У звичайних умовах великий склад виконує функцію буфера.
Магазин може мати запас продукції на кілька днів, а центральний склад — на кілька тижнів або місяців.
Якщо склад знищений разом із товаром, цей буфер зникає.
Компанія змушена або чекати нову поставку, або шукати товар у конкурентів і дистриб’юторів, або завозити його з інших регіонів.
Тому наслідком ударів можуть бути ситуації, коли певного товару тимчасово немає на маркетплейсі чи у фізичних магазинах.
Особливо чутливими є імпортні товари, які мають довгий цикл поставки.
Якщо український виробник може відвантажити нову партію за кілька днів, доставка імпортної продукції іноді потребує тижнів.
Саме тому знищення великих запасів може створити тимчасові дефіцити навіть без фізичного скорочення виробництва.
Великі мережі отримують ще одну конкурентну перевагу
Логістична криза може змінити не лише ціни, а й структуру українського ритейлу.
Великі компанії мають ресурси, яких часто немає у середнього бізнесу.
Вони можуть одночасно орендувати декілька складів.
Можуть швидше знайти транспорт.
Мають доступ до банківського фінансування.
Можуть розподілити втрати між десятками магазинів або товарних категорій.
Мають сильнішу переговорну позицію перед постачальниками.
І, нарешті, можуть дозволити собі створювати надлишкову логістичну інфраструктуру.
Для невеликого імпортера втрата одного складу може означати втрату більшої частини оборотного капіталу.
Для великої мережі — серйозний, але керований удар.
Тому складська інфраструктура поступово перетворюється з операційного інструменту на конкурентний актив.
Компанії, які мають власні або гарантовані логістичні потужності, отримують перевагу над тими, хто залежить виключно від вільного ринку оренди.
У перспективі це може прискорити консолідацію.
Менші оператори можуть переходити під логістичну парасольку великих мереж, об’єднувати склади або передавати операції великим 3PL-компаніям.
Нова роль логістичних операторів
Це створює нові можливості для професійних логістичних компаній.
Якщо раніше великий ритейлер міг будувати власний розподільчий центр і самостійно управляти всією логістикою, тепер така модель стає ризикованішою.
Дедалі привабливішою може бути система, де товар розміщений одночасно у кількох незалежних операторів.
Для бізнесу це дорожче.
Але водночас це зменшує ризик катастрофічної одноразової втрати.
Попит на 3PL-логістику — коли зовнішній оператор бере на себе склад, комплектацію, транспортування та частину управління запасами — може зростати.
Особливо серед середніх компаній, які не можуть самостійно створити мережу резервних складів.
Чи врятують модульні логістичні парки
Одним із можливих сценаріїв розвитку ринку стає модель, яку вже використовують країни з постійним безпековим ризиком.
Замість одного корпусу площею 100 000 кв. м створюється логістичний парк із декількох незалежних будівель.
Наприклад, чотири-вісім складів по 10 000–25 000 кв. м.
Між ними залишають технологічні та протипожежні розриви.
Таке рішення не робить комплекс невразливим.
Але принципово змінює масштаб потенційної втрати.
У разі ураження одного корпусу інші можуть продовжити працювати.
Цей принцип уже знайомий Україні з паливного ринку.
Після масованого знищення великих нафтобаз у 2022 році бізнес був змушений перейти до більш розподіленої системи зберігання пального.
Економічно вона менш ефективна.
Але значно стійкіша до ударів.
Складський ринок тепер рухається тим самим шляхом.
Чому будувати великі склади все одно продовжать
Парадокс полягає в тому, що навіть після масштабних руйнувань інвестиції у великі логістичні проєкти не зникають.
Причина проста: попит залишається величезним.
Наприклад, Terwin розвиває мережу логістичних парків WinHub із заявленою сумарною площею до 1 млн кв. м та загальною інвестиційною вартістю близько $1 млрд.
Перший комплекс вартістю близько $80 млн будують неподалік Бучі.
Для інвестора це виглядає суперечливо: будувати об’єкт у регіоні, де систематично знищують склади.
Але альтернативою є дефіцит, який паралізує торгівлю.
Київ залишається найбільшим споживчим ринком країни.
Отже, складська інфраструктура тут буде потрібна незалежно від воєнного ризику.
Питання вже не в тому, чи будувати, а в тому, як саме будувати.
Головне обмеження — не земля і навіть не гроші
Україна має достатньо території для нових логістичних парків.
Є й інвестори, готові вкладати кошти у сектор із практично нульовою вакантністю.
Але війна створює ще одну фундаментальну проблему — страхування.
У мирній економіці великий склад вартістю десятки мільйонів доларів можна застрахувати за відносно прогнозованою ставкою.
В Україні воєнний ризик робить страхування значно дорожчим.
Учасники ринку говорять про ставки на рівні 5–7% вартості активу.
Для великого логістичного комплексу це може означати мільйони доларів витрат щороку.
За таких умов економіка нових проєктів різко погіршується.
Саме тому девелопери просувають ідею створення масштабнішої системи страхування воєнних ризиків.
Логіка проста: що більший пул застрахованих об’єктів, то ширше розподіляється ризик і тим нижчою потенційно може стати ставка.
Якщо вдасться створити систему за участі держави, міжнародних фінансових організацій і приватних страховиків, це може стати одним із ключових механізмів відновлення складської інфраструктури.
Без такого механізму інвестор щоразу муситиме враховувати можливість втратити десятки мільйонів доларів внаслідок одного удару.
Чи повинні склади стати критичною інфраструктурою
Паралельно виникає ще одна дискусія — чи має держава розглядати великі логістичні центри як критичну інфраструктуру.
Аргументація прихильників такого підходу зрозуміла.
Склад великого продуктового ритейлера або оператора доставки забезпечує життєдіяльність міста так само, як транспортний вузол.
Через нього проходять продукти, медикаменти, побутові товари, техніка та інші категорії критично важливого постачання.
Зупинка такого комплексу може вплинути на сотні тисяч споживачів.
Але сам статус критичної інфраструктури не вирішує проблему автоматично.
Українські можливості протиповітряної оборони обмежені, а кількість об’єктів, які потребують захисту, величезна.
Тому для складської галузі значно реалістичнішою може стати комбінація різних інструментів:
- фізичне розосередження;
- дублювання логістичних маршрутів;
- страхування воєнних ризиків;
- автономна енергетика;
- кращі протипожежні системи;
- цифрове резервування даних;
- плани швидкого відновлення операцій.
- Інакше кажучи, абсолютного захисту не буде.
Але можна зменшити масштаб наслідків кожного окремого удару.
Що відбуватиметься з ринком найближчими місяцями
Короткостроково ситуація виглядає досить прогнозовано.
1. Вакантність залишатиметься близькою до нуля
Особливо у сегменті великих якісних складів Київського регіону.
Компанії, які втратили логістичні потужності, вийшли на ринок одночасно, тоді як швидко побудувати сотні тисяч нових квадратних метрів неможливо.
2. Оренда дорожчатиме
Різке скорочення пропозиції практично неминуче створює тиск на ставки.
3. Великі склади дробитимуться на декілька майданчиків
Компанії намагатимуться не концентрувати критичний запас товару в одному місці.
4. Зростатиме попит на невеликі склади
Об’єкти на 3000–10 000 кв. м, які раніше могли бути менш цікавими великим ритейлерам, отримують нову цінність.
5. Активізуються сусідні з Києвом регіони
Проте не як повна заміна столиці, а як резервний пояс логістики.
6. Бізнес збільшуватиме страхові запаси
Логіка “мінімум товару на складі” поступатиметься необхідності мати резерв на випадок порушення постачання.
І тут виникає парадокс: щоб захиститися від знищення складів, бізнесу потрібно розосереджувати запаси, але водночас для захисту від перебоїв — збільшувати їх.
Це означає ще більший попит на квадратні метри.
Логістична інфляція стає частиною воєнної економіки
Україна вже зіткнулася з енергетичною інфляцією, коли бізнес включав у ціни витрати на генератори, акумулятори та резервне живлення.
Згодом до неї додалася кадрова інфляція — через дефіцит працівників і зростання зарплат.
Тепер дедалі помітнішою стає логістична інфляція.
Вона складається не лише з вартості перевезення.
Це ціна надлишкових запасів, резервних складів, альтернативних маршрутів, страхування та постійної готовності швидко переносити операції.
Для мирної економіки це були б неефективні витрати.
Для економіки воєнного часу вони стають платою за безперервність роботи.
Саме тому український бізнес дедалі частіше оптимізує не мінімальну собівартість, а максимальну стійкість.
Після війни ця система може залишитися
Зміни, які зараз відбуваються через російські атаки, не обов’язково зникнуть після завершення війни.
Компанії, які одного разу втратили центральний склад разом із десятками мільйонів гривень товару, навряд чи захочуть повернути всі запаси під один дах.
Банки та страхові компанії також можуть вимагати від клієнтів диверсифікації.
А інвестори закладатимуть у нові проєкти інший рівень безпеки.
Тому майбутній український складський ринок може виявитися значно більш децентралізованим, ніж довоєнний.
Замість кількох гігантських комплексів — мережі менших логістичних парків.
Замість одного розподільчого центру — декілька.
Замість єдиного маршруту постачання — резервні.
Це дорожча система.
Але після досвіду 2022–2026 років бізнес уже знає ціну іншого сценарію.
Квадратні метри стали питанням економічної безпеки
Втрата понад мільйона квадратних метрів складів виглядає передусім як статистика нерухомості.
Насправді це набагато ширша історія.
Склади — це фізична інфраструктура товарної економіки. Через них проходять продукти, одяг, електроніка, ліки, запчастини та мільйони онлайн-замовлень.
Коли ця система руйнується, наслідки поступово доходять до кожного покупця.
Спочатку зникає склад.
Потім бізнес шукає інше приміщення.
Потім змінює маршрути.
Потім платить більше за оренду, транспорт і страхування.
А частина цих витрат зрештою опиняється у ціннику в магазині.
Для українського ритейлу 2026 рік тому може стати переломним.
Досі компанії будували логістику передусім навколо швидкості та собівартості.
Тепер третім параметром, а часто й першим, стає здатність системи пережити удар.
І саме ця зміна, а не лише втрачений мільйон квадратних метрів, може виявитися головним довгостроковим наслідком нинішньої складської кризи.
