Після перших років великої війни український попит на закордонну нерухомість стає менш емоційним. Замість дорогих вілл, курортних експериментів і купівлі «про всяк випадок» дедалі частіше шукають компактні квартири в Європі, об’єкти під довгострокову оренду або нерухомість із професійним управлінням. Польща стала фактично масовим ринком для українців, Іспанія зберігає інвестиційну привабливість, а Кіпр поєднує житло з імміграційними можливостями. Водночас високі ціни, податки, банківський комплаєнс і складні місцеві правила роблять закордонну квартиру вже не просто способом «сховати гроші», а повноцінним інвестиційним проєктом.
Ще у 2022–2023 роках логіка купівлі нерухомості українцями за кордоном часто була простою: знайти безпечне місце для родини та фізично вивести частину капіталу з країни, яка перебуває під ударами.
Звідси й географія того періоду. Туреччина, Об’єднані Арабські Емірати, Іспанія, Кіпр, Балі — місця, де активно працювали міжнародні брокери, забудовники пропонували розстрочку, а інвестицію можна було поєднати з другим житлом або курортним активом.
До 2026 року ця модель помітно змінилася.
Ажіотаж спав. Закордонна квартира дедалі рідше купується лише тому, що вона «далеко від війни». Покупець частіше рахує потенційну орендну ставку, податки, вартість утримання, ліквідність, перспективу перепродажу і навіть те, наскільки легко буде відкрити банківський рахунок та довести походження грошей.
При цьому говорити, що українці остаточно перейшли від евакуаційних покупок до суто інвестиційних, було б спрощенням. Частина ринку залишається пов’язаною з релокацією та облаштуванням сімей за кордоном. Особливо це видно у Польщі та Німеччині, де сформувалися найбільші українські громади в ЄС.
Наприкінці квітня 2026 року в Німеччині під тимчасовим захистом перебували близько 1,28 млн людей з України, у Польщі — 971 тис. Це дві найбільші українські групи в Євросоюзі.
Тож новий ринок — це суміш трьох мотивів: житло для себе, захист капіталу та спроба отримувати дохід у валюті.
Від «купити будь-де» до «порахувати кожне євро»
За оцінками учасників ринку у 2026 році загальна кількість угод українців із закордонною нерухомістю скоротилася приблизно на 20%.
Ще помітніше змінився бюджет.
Якщо у 2024–2025 роках покупці могли розглядати об’єкти за €300 000–400 000, тепер один із найбільш поширених діапазонів — близько €100 000–150 000.
Фактично відбувається перехід від моделі «друге житло або курортний актив» до набагато прагматичнішої моделі.
Покупця цікавить невелика квартира, яку буде нескладно продати; район із постійним попитом на оренду; зрозуміле місцеве законодавство; помірні щорічні витрати; можливість дистанційного управління.
Ця обережність збігається із загальноєвропейською ситуацією. Нерухомість у ЄС продовжує дорожчати: у першому кварталі 2026 року ціни на житло були на 5,1% вищими, ніж роком раніше. Найшвидше вони зростали в Португалії — на 17,8%, Болгарії — на 14,8% і Словаччині — на 14,4%.
Тобто український покупець стикається з парадоксом: бажання перевести капітал у безпечнішу юрисдикцію залишається, але вхід на багато європейських ринків стає дорожчим.
Польща перетворилася на головний масовий ринок
Найпоказовіший приклад — Польща.
У 2025 році громадяни України придбали там приблизно 9300 квартир загальною площею 548 000 кв. м. Це більше, ніж купили громадяни інших 115 країн разом. Загалом іноземці придбали понад 17 700 квартир.
Польща важлива тому, що тут інвестиційний і міграційний попит практично злилися.
Частина українців більше не сприймає Варшаву, Краків чи Вроцлав як тимчасове місце проживання. Люди мають роботу, бізнес, дітей у школах, місцеві банківські рахунки та довгострокові плани.
У результаті орендар поступово стає покупцем.
Для інвестора є ще одна перевага: українська громада сама створює значну частину попиту на оренду. Варшава, Краків і Вроцлав залишаються великими університетськими та бізнесовими центрами, тому невеликі квартири можуть працювати не лише на туристичний, а на довгостроковий ринок.
Недолік очевидний — ціни.
За оцінками, середня квартира в Польщі вже приблизно утричі дорожча за українську: близько $124 000 проти $39 000. Невеликий об’єкт площею 30–40 кв. м у Варшаві може коштувати приблизно $172 000.
Це означає, що Польща стає дедалі менш очевидною як ринок високої інвестиційної дохідності, але дедалі сильнішою як ринок збереження капіталу плюс власне проживання.
Німеччина: передусім довгострокове рішення
Друга модель формується в Німеччині.
Тут найбільша кількість українців під тимчасовим захистом у ЄС, але купівельна активність не співставна з польською.
Причина — сама структура німецького житлового ринку. Тривала оренда тут є нормальною життєвою моделлю навіть для людей із відносно високими доходами.
Тому квартира в Берліні, Мюнхені чи Північному Рейні-Вестфалії частіше цікавить українця, який уже визначився з країною проживання, працевлаштувався або переніс туди бізнес.
Це не настільки спекулятивний ринок, як курортна Азія чи окремі новобудови Дубая. Логіка інвестора інша: стабільний актив у великій економіці, довгий горизонт володіння та можливість здавати житло.
Водночас саме через високі ціни входу і сильний сектор оренди далеко не кожному резиденту економічно вигідно ставати власником.
Іспанія: море залишається, але інвестиція стала складнішою
Іспанія продовжує залишатися одним із найпомітніших напрямів.
Українців приваблюють насамперед Коста-Бланка, Аліканте, Малага та інші прибережні ринки.
Це вже не маргінальна група покупців. Наприклад, у першому кварталі 2025 року громадяни України забезпечили 3,42% усіх іноземних покупок житла в Іспанії. Загалом іноземці формували близько 14,1% іспанських угод із житлом.
Але саме Іспанія добре демонструє, наскільки небезпечно оцінювати закордонну інвестицію лише за ціною квартири.
Для нового житла загальна ставка ПДВ становить 10%. На вторинному ринку замість ПДВ сплачується податок на передачу майна — ITP, ставки якого залежать від автономної області. Окремо виникають нотаріальні, реєстраційні, юридичні та інші витрати.
Тобто квартира з оголошення за €150 000 фактично потребуватиме більшого стартового капіталу.
Перед угодою необхідно також перевіряти реєстраційний статус об’єкта, власника та можливі обтяження. Іспанська адміністрація прямо рекомендує отримувати витяг із реєстру — nota simple — ще до купівлі.
Окремий фактор — регулювання короткострокової оренди. Туристична квартира в Барселоні, Малазі чи Аліканте — це вже не автоматичний бізнес «купив і виставив на Booking або Airbnb». Правила дедалі сильніше залежать від міста, автономії та навіть будинку.
Саме тому для інвестора дедалі важливіше не просто знайти квартиру біля моря, а ще до підписання контракту зрозуміти, кому саме її можна буде здавати і на яких умовах.
Болгарія, Хорватія, Греція та Чорногорія: пошук дешевшого Середземномор’я
Коли Іспанія та Португалія дорожчають, частина капіталу природно рухається далі на схід і південний схід Європи.
Серед напрямів, які називають українські брокери, — Болгарія, Чорногорія, Хорватія та Греція.
Логіка зрозуміла: море, туристичний сезон, нижчий поріг входу порівняно з найпопулярнішими іспанськими або португальськими локаціями.
Особливо цікавий випадок Чорногорії.
У 2026 році країна суттєво просунулась у переговорах про вступ до Євросоюзу. Всі 33 переговорні розділи відкриті, 16 уже попередньо закриті, а ЄС почав підготовчу роботу над майбутнім договором про вступ.
Це створює класичну інвестиційну історію: частина покупців намагається зайти в актив до завершення європейської інтеграції, очікуючи подальшого зростання цін.
Але тут важливо розділяти факт і прогноз.
Факт — Чорногорія справді просувається до ЄС.
Прогноз — що через це конкретна квартира обов’язково подорожчає на 20%, 30% чи 50%.
Членство в ЄС саме по собі не компенсує невдале розташування, слабкого забудовника, надлишкову пропозицію апартаментів або низьку ліквідність.
Албанія — наступний ринок «на випередження»?
Подібний інтерес виникає до Албанії.
Ціни на частині узбережжя залишаються нижчими, ніж у розкручених середземноморських напрямках, тому покупці з Великої Британії, США та інших країн розглядають її як потенційний ринок раннього входу.
Є і політичний фактор.
Албанія є кандидатом на членство в ЄС і до кінця 2025 року відкрила переговори за всіма 33 розділами. У 2026 році переговорний процес продовжив просуватися.
Проте купівля квартири лише на тезі «країна скоро буде в ЄС» залишається спекулятивною стратегією.
Дата майбутнього вступу не гарантована, а зростання вартості конкретного активу залежатиме від інфраструктури, туризму, правил забудови, податкового режиму та пропозиції нових комплексів.
Кіпр продає не тільки квадратні метри
У Кіпру інша конкурентна перевага.
Він цікавий не лише як курортний або орендний ринок, а й як юрисдикція для довгострокового проживання.
Офіційна програма дозволяє громадянам третіх країн претендувати на імміграційний дозвіл за прискореною процедурою за інвестиції щонайменше €300 000.
У випадку житлової нерухомості йдеться про першу купівлю житла у девелопера на суму від €300 000 плюс ПДВ. Альтернативою можуть бути комерційна нерухомість, інвестиція в кіпрську компанію або інвестиційний фонд. Кошти мають надходити з-за кордону, а їх походження необхідно підтвердити.
Саме тут видно ще один зсув українського попиту.
Для забезпеченої родини нерухомість дедалі частіше оцінюється не окремо, а в пакеті:
квартира + податкова система + статус проживання + освіта дітей + банківська інфраструктура + можливість вести бізнес.
Тому €300 000 на Кіпрі та €300 000 в Іспанії можуть бути принципово різними інвестиційними продуктами навіть за схожої якості самої квартири.
Що саме купують українці
Головний бестселер нового ринку — не вілла.
За оцінкою ORRO Marketing Agency, приблизно 70–75% попиту припадає на апартаменти з однією-двома спальнями площею близько 40–65 кв. м.
Це найбільш універсальний формат.
У такій квартирі може жити родина, її простіше здати одному орендарю або парі, а при необхідності — продати ширшій аудиторії.
Ще приблизно 15–20% попиту учасники ринку відносять до дохідної нерухомості — сервісних апартаментів, студентського житла та об’єктів із керуючими компаніями.
І лише близько 5–10% — таунхауси й вілли.
Саме останній сегмент найбільше відрізняється від ринку перших років війни. Великий будинок за €500 000 може виглядати престижніше за невелику міську квартиру, але як інвестиція він часто програє їй через дорожче утримання, вужчу аудиторію орендарів і складніший перепродаж.
Обіцянка 8% річних ще не означає 8% у кишені
Одна з головних пасток закордонної нерухомості — маркетинг дохідності.
На ринку можна побачити пропозиції з 5–8% річних у валюті, а в курортних проєктах — і значно вищі цифри.
Але інвестору необхідно розрізняти валову і чисту дохідність.
Якщо квартира коштує €150 000 і приносить €10 000 орендного доходу на рік, арифметично це 6,7%.
Але потім із суми можуть відніматися податок на дохід, внески за утримання будинку, страхування, ремонт, комісія керуючої компанії, періоди простою, комунальні платежі та витрати на бухгалтера.
І тоді рекламні 6,7% легко перетворюються на значно скромніший результат.
Тому професійний покупець у 2026 році дедалі частіше запитує не «яка дохідність?», а «яка net yield (чиста прибутковість) після всіх витрат?».
Балі, Дубай і Мальдіви нікуди не зникли
Поворот до Європи не означає, що Азія та Близький Схід перестали цікавити українських інвесторів.
ОАЕ, Балі й Таїланд залишаються на карті. З’являються пропозиції на Мальдівах.
Але характер попиту змінюється.
В індонезійських чи мальдівських курортних проєктах інвестору дедалі частіше продають не просто апартамент, а частину готельної бізнес-моделі: міжнародний бренд, оператора, централізовану систему бронювання та розподіл доходів.
Перевага очевидна — не потрібно самостійно шукати туристів.
Недолік — інвестор стає залежним від контракту з оператором.
Тому ключовими стають умови дострокового виходу, комісія управителя, право користування номером власником, формула розподілу доходу і юридична структура володіння землею або будівлею.
Саме тут красивий рендер басейну біля океану найменше говорить про реальну якість інвестиції.
AML став одним із головних фільтрів
Для багатьох українців найбільш несподівана проблема виникає не під час пошуку квартири, а під час банківської перевірки.
Європейські банки та учасники угоди повинні розуміти походження грошей.
Покупцеві можуть знадобитися декларації, договори продажу попереднього майна, документи про доходи, дивіденди, спадщину або бізнес, банківська історія та підтвердження руху капіталу.
Кіпрська інвестиційна програма, наприклад, прямо вимагає доказів, що гроші для інвестиції надійшли з-за кордону.
Тому €150 000 на рахунку і €150 000, які банк готовий пропустити через комплаєнс для придбання нерухомості, — не завжди одне й те саме.
Це одна з причин, чому угоди можуть тривати довше, навіть якщо покупець і продавець уже домовилися.
AML (Anti-Money Laundering) — це комплекс правових норм, правил та процедур, спрямованих на боротьбу з легалізацією (відмиванням) доходів, отриманих злочинним шляхом, фінансуванням тероризму та розповсюдженням зброї масового знищення.
Сім перевірок перед купівлею квартири за кордоном
Перед внесенням завдатку інвестору варто окремо перевірити: юридичний титул і обтяження нерухомості; статус і репутацію забудовника; повну суму податків та витрат на оформлення; правила довгострокової й туристичної оренди; щорічні витрати на утримання; реалістичну чисту дохідність після податків і комісій; можливість легально переказати кошти та пройти AML-перевірку.
Для об’єктів на первинному ринку додається ще один критичний ризик — девелоперський. Важливо розуміти, хто фінансує будівництво, що відбудеться у разі затримки, чи захищені авансові платежі і чи можна повернути гроші.
Для готельних апартаментів потрібно перевіряти вже не тільки нерухомість, а й сам бізнес-план оператора.
Ринок більше не продає одну мрію
Головна зміна 2026 року полягає не стільки в тому, що українці перестали купувати нерухомість у Дубаї чи на Балі.
Змінився сам спосіб прийняття рішення.
У 2022 році достатньо було запитати: де безпечніше?
Тепер питань значно більше.
Скільки коштує вхід? Чи є орендар? Скільки залишиться після податків? Чи зможу я продати квартиру через три роки? Чи визнає банк походження грошей? Хто управлятиме об’єктом? Що відбудеться з доходом у низький сезон? Чи дає нерухомість право на проживання? Наскільки залежить ціна від туристів?
Саме тому Польща може бути цікавішою за Балі не тому, що там вища дохідність. А тому, що для конкретної української родини там уже є робота, діти, бізнес і потенційні орендарі.
Кіпр може виграти у дешевшого ринку завдяки імміграційному статусу.
Іспанія — завдяки ліквідності й великому міжнародному попиту.
Чорногорія та Албанія — можливістю раннього входу в ринки, які зближуються з ЄС.
А курортні проєкти в Азії — професійним готельним управлінням.
У результаті на ринку закордонної нерухомості формується новий тип українського покупця.
Він рідше шукає найбільшу квартиру за наявний бюджет і частіше — найліквідніший актив. Менше вірить у гарантовані «10% у валюті» і більше рахує витрати. Рідше купує через страх і частіше порівнює юрисдикції.
І саме цей перехід — від емоційної евакуації капіталу до управління ним — може виявитися найважливішою зміною українського попиту на закордонну нерухомість після початку великої війни.
