Модульний будинок на природі може приносити понад 100 000 грн доходу на місяць. Як почати власну справу в ніші з нуля?
В Україні – тисячі модульних і каркасних будинків для відпочинку. Будівництво може зайняти до двох років, а майбутня маржа – 40–80%. Які інвестиції потрібні, щоб побудувати прибутковий бізнес у ніші?
Ювелір зі Львівщини Ростислав Гуменний у 2020 році взявся будувати відпочинковий комплекс у Карпатах. «Надихнувся західним трендом tiny house», – розповідає він. За два роки збудував три каркасні будинки поблизу Славська в Карпатах, а з початком вторгнення долучився до ЗСУ. «Запуск перенесли на рік, зараз управляю процесами дистанційно», – говорить Гуменний.
Маржинальність його бізнесу – близько 40%, у колег-конкурентів з Lavochne Villas і D.A.T. Hill – до 80%. Інвестиції в будівництво, облаштування території та проведення комунікацій вимірюються десятками тисяч доларів. Окупити їх підприємці планують за 6–10 років.
За останні кілька років в Україні звели близько 2000 модульних, каркасних будинків та глемпів, загальна кількість відпочинкових обʼєктів сягає 6000–8000, за оцінкою оператора інвестиційної нерухомості «Уліс». У портфоліо компанії – понад 70 модульних будинків у Київській області та 23 обʼєкти – у карпатській Ворохті. «Попит на Київщині значний – через бажання жителів столиці втекти до природи на короткий термін», – додають там.
Наскільки вигідна інвестиція у заміське швидкозбірне житло?
Що таке швидкозбірні будинки?
До найпопулярніших видів належать каркасні та модульні будиночки. Перші збирають на місці з готових елементів (дерев’яний або металевий каркас, утеплювач, облицювання). Другі – з готових модулів, як кімната або частина будинку, які доставляють на ділянку і встановлюють як «конструктор».
Головна різниця: каркасні збирають на місці, а модульні привозять готовими блоками. В першому випадку у власника більше варіантів дизайну й добудови, модульні ж складно перепланувати.
Прибуток на оренді модульних будинків
Задумували як будинок для власної сімʼї, під час будівництва побачили комерційний потенціал, розповідає підприємець з Івано-Франківщини Михайло Борейчак. У готельному бізнесі вже понад десятиліття, каркасний будиночок на горі почав встановлювати в 2021-му і закінчив за два роки. «Знайомі вважали нерозумним будувати там, де не може підʼїхати вантажівка», – розповідає він.
Схожа історія старту бізнесу в Анни Ковальчук, яка до декрету працювала в IT-сфері. У 2021-му разом із чоловіком купила старий будинок зі зрубу в селі Лавочне на Львівщині. «Облаштували для себе, але проводили там лише кілька місяців на рік», – розповідає вона. Влітку 2024-го додали новий модульний будинок і почали здавати в оренду як комплекс Lavochne Villas.
Пікові місяці для оренди будиночка в горах – травень–вересень та грудень–лютий, розповідає Ростислав Гуменний. «У ці періоди обʼєкти заповнені 75% часу, в несезон – 40%», – каже він. Вартість доби в будиночку Molfarhouse для двох дорослих – 4000 грн у будні та 4500 грн у вихідні. Доба у D.A.T. Hill обійдеться у 4000 грн, влітку будиночок заброньований на місяць уперед, взимку – в середньому на два тижні, розповідає власник. Трохи менші ціни у Lavochne Villas: оренда більшого будинку зі зрубу коштує від 3200 грн за добу, модульного – від 2000 грн.
«Пропонуємо знижки на довготривале перебування, тому часто знімають на 3–4 тижні», – говорить Ковальчук. Найбільший виторг за рік роботи її бізнес Lavochne Villas отримав у січні 2025-го – 98 000 грн, а найменший – 28 000 грн – у квітні.
Інвестиції в купівлю, встановлення та облаштування одного модульного будиночка Ковальчук та Борейчак оцінюють у $40 000. У Ковальчук загальні вкладення з урахуванням реставрації старого будинку та інших робіт – понад $140 000. Гуменний із трьома будиночками Molfarcabins називає більшу цифру: вартість землі, будівництва, проведення комунікацій та облаштування – понад $170 000. Окупити інвестиції Ковальчук розраховує до 10 років, Гуменний – до шести років.
Скільки часу і грошей потрібно, щоб зайти на ринок туристичного житла?
Вартість будівництва модульних будинків
Землю для будівництва почав шукати в 2019 році, це зайняло близько шести місяців, розповідає Гуменний із Molfarcabins. «Купив ділянку 0,35 га для ведення особистого селянського господарства за $30 000, ще сім місяців зайняла зміна цільового призначення», – каже він.
Для встановлення мобільного будиночка не потрібно отримувати дозволів – обʼєкт може вважатися тимчасовою спорудою, каже власниця юркомпанії «Захист власності» Анна Мацюк. Якщо ж обʼєкт неможливо переміщати без порушення конструкції, потрібно подати повідомлення про початок будівельних робіт або будівельний паспорт до Державної інспекції архітектури.
Зробити це можна через «Дію» або ЦНАП, тривалість – до пʼяти днів. «Каркасний чи модульний будинок може класифікуватись як споруда з незначними наслідками. В такому разі вона не потребуватиме додаткового дозволу на виконання будівельних робіт», – додає юристка.
Зекономили, взявши власну ділянку і будуючи самостійно, розповідає Михайло Борейчак про D.A.T. Hills. Каркасний формат обрали через складність доставки модульного будинку на гору, пояснює він. Вартість будівництва каркасного будинку – від $1200 за метр квадратний, тривалість – до двох років, додає Ростислав Гуменний.
Lavochne Villas знаходиться у більш пологій сільській місцевості, проте все одно була ймовірність, що модульний будинок не зможуть встановити через особливості рельєфу, зізнається Ковальчук. Виробника «Українська мрія» знайшли в інтернеті. Модульний будинок площею 35 кв. м обійшовся Ковальчук у $30 000, доставка та встановлення – близько $6000. Меблі обирали самостійно, переважно з магазинів Ikea та Jysk, внутрішнє облаштування модульного будинку разом із технікою коштувало $4300, розповідає підприємиця.
Підводні камені при будівництві модульних будинків
«Від якості дороги буде залежати вартість доставки матеріалів для будівництва та підʼїзд гостей до будиночків», – говорить Гуменний із Molfarcabins. Його ділянка розташована на горі, тож останні 300 метрів дороги до неї довелося кілька разів засипати щебенем. «Ці 300 метрів коштували мені близько $4500», – говорить підприємець.
Для підведення комунікацій законодавство не вимагає окремих дозволів, каже юристка Анна Мацюк. Щоб укласти договір на тимчасове приєднання до електромережі, потрібно подати звернення до місцевого оператора, отримати відповідь протягом пʼяти календарних днів і оплатити вартість робіт.
Підведення електроенергії коштувало близько $10 000, каже Ростислав Гуменний. «Тягнули до кілометра дротів, зайняло три місяці», – додає він. Бізнесу Ковальчук у сільській місцевості підключення обійшлося дешевше – близько $1500. «Промахнулись із потужністю: спершу провели електроенергію 2 кВт/год, збільшували її до 17кВт/год», – ділиться підприємиця. Буріння свердловини для води, насос та облаштування септика коштувало ще понад $5000.
Ключові витрати, які потрібно врахувати при будівництві, – вікна, ванна та меблі. У D.A.T. Hill на ці статті припало до половини витрат, на кожну з них довелося викласти по $6000. «Спершу взяв удвічі дешевші вікна з металопластику, і на сонячному боці вони просто потріскались. Не варто економити, щоб пізніше не робити ремонт у важкодоступному місці», – говорить він.
Як шукати туристів
Molfarcabins не користується платформами для бронювання – має 6000 підписників на власній сторінці в Instagram. «Робимо ставку на самостійність у пошуку клієнтів», – говорить Гуменний. Крім власника, у проєкті працює ще двоє людей: адміністраторка-покоївка та працівник, відповідальний за благоустрій та обслуговування території. SMM, таргет та створення контенту замовляють окремо, розповідає підприємець.
Клієнти приходять з OLX, агрегаторів орендного житла Airbnb та Hutshub, іноді знаходять на Google Maps, говорить Ковальчук із Lavochne Villas. У планах – розвивати для залучення гостей Instagram. «Постійних працівників не маємо. Керуємо процесами віддалено, а для допомоги з поселенням гостей, прибиранням і дрібними ремонтами за потреби залучаємо місцевих», – говорить підприємиця.
Готельєр Михайло Борейчак разом із дружиною самостійно обслуговують відпочинковий будиночок D.A.T. Hill. Завдяки цьому виходить залишати собі до 80% доходу, каже власник. «Решту відкладаємо на амортизацію, сплату комунальних платежів і послуги прибирання», – додає він.
За матеріалами forbes.ua
