У 2027 році в Україні може з’явитися ще один механізм пільгової іпотеки. Його головна відмінність від єОселі — значно ширший вибір житла на вторинному ринку, потенційно нижчий перший внесок і спроба повернути до іпотечного кредитування комерційні банки. Але дешевшою за єОселю така позика, найімовірніше, не буде. Ба більше, ключові параметри програми — ставка, категорії позичальників, розмір компенсації та навіть повний обсяг фінансування — досі не затверджені.

Український іпотечний ринок за роки великої війни фактично перетворився на ринок однієї державної програми. Якщо людина сьогодні купує квартиру в кредит, з великою ймовірністю це буде єОселя.

Але в цієї моделі є дві фундаментальні проблеми. Перша — держава повинна постійно знаходити гроші для підтримки дешевого кредиту. Друга — далеко не кожна квартира, яку хоче придбати позичальник, відповідає вимогам програми.

Саме цю конструкцію Україна разом із Групою Світового банку хоче змінити.

Йдеться не просто про ще одну пільгу для покупців квартир. У документах Світового банку майбутній проєкт описується значно ширше: як перебудова системи житлового фінансування, яка має залучити гроші комерційних банків, реформувати державну підтримку іпотеки та поступово створити повноцінний ринок житлових кредитів.

Попередньо нова модель може дозволити купувати квартири без жорсткого обмеження за віком будинку, зменшити мінімальний перший внесок до 5–10% і компенсувати позичальнику частину процентної ставки.

Зворотний бік — ставка може виявитися суттєво вищою, ніж у єОселі.

Тому питання насправді не в тому, яка програма буде “кращою”, а в іншому: кому буде вигідніше залишитися в єОселі, а для кого нова модель відкриє ринок житла, який зараз практично недоступний.

Світовий банк справді готує окремий великий житловий проєкт

Плани нової іпотечної моделі вже вийшли за межі неформальних переговорів.

У червневому документі Світового банку з’явився проєкт Resilient, Equitable and Accessible Credit for Housing — “Стійке, справедливе та доступне житлове кредитування”. Його мета — розширити доступ до фінансування житла для недостатньо охоплених ним домогосподарств і створити умови для стійкішого іпотечного ринку. Орієнтовною датою розгляду проєкту Світовим банком зазначено 30 листопада 2026 року. Виконавцем має стати Укрфінжитло.

Станом на кінець вересня йдеться про проєкт, що готується, а не про вже затверджену програму з остаточними умовами.

Документи передбачають одразу три блоки.

Перший — реформа всієї екосистеми житлового фінансування.

Другий — нова програма компенсації процентної ставки за іпотекою.

Третій — посилення інституційної спроможності Укрфінжитла та державних органів, які відповідатимуть за нову систему.

Світовий банк прямо зазначає, що український іпотечний ринок залишається вкрай малим — менш як 1% ВВП — і після попередніх криз так і не відновився. єОселя стала головним двигуном кредитування, але наступним кроком має бути залучення ліквідності комерційних банків, а не лише державних ресурсів.

Саме тут і міститься головна відмінність майбутньої моделі.

єОселя фактично замінила Україні іпотечний ринок

єОселя вирішила проблему, з якою звичайний банківський ринок після початку великої війни майже не справлявся.

Банку невигідно видавати довгострокову гривневу іпотеку на 15–20 років за низькою ставкою, коли ризики країни високі, вартість грошей значна, а заставне майно може бути пошкоджене або знищене війною.

Тому без державного втручання масова іпотека практично зникла.

У січні 2026 року Дія повідомляла про 23 214 родин, які вже придбали житло через єОселю, та понад 40 млрд грн виданих кредитів.

Проте навіть десятки тисяч кредитів — дуже небагато для країни з мільйонами домогосподарств.

У підсумку сформувалася парадоксальна ситуація: Україна має програму надзвичайно дешевих за ринковими мірками кредитів, але сама іпотека залишається нішевим інструментом.

Нова модель має спробувати змінити саме це.

Головна перевага — старіші квартири

Для пересічного покупця найпомітнішою зміною стане не фінансова архітектура, а вибір житла.

У єОселі вік нерухомості регулюється залежно від категорії позичальника та регіону. Для частини громадян доступне переважно нове або відносно нове житло, хоча для ВПО та окремих категорій і територій обмеження вже суттєво послабили. На актуальній сторінці Укрфінжитла, наприклад, для ВПО зазначене житло віком до 20 років, тоді як для категорії “інші громадяни” базове обмеження становить до трьох років.

Це критично для великих міст.

У Києві, Львові, Дніпрі, Одесі та інших містах значна частина пропозиції вторинного ринку — будинки, яким 10, 20, 30 або більше років.

Квартира може бути:

у хорошому районі;
біля метро;
з ремонтом;
у будинку з уже сформованою інфраструктурою;
дешевшою за новобудову,

але не відповідати віковому критерію конкретної програми.

Нова іпотека попередньо має усунути цю проблему.

Якщо остаточна модель справді не встановлюватиме жорсткої межі за роком введення будинку в експлуатацію, то потенційний іпотечний ринок розшириться в рази.

І це, ймовірно, буде найсильнішим аргументом на користь нового продукту.

Другий бар’єр — перший внесок

Навіть дешева ставка не допомагає людині, яка не має кількох сотень тисяч гривень готівкою.

При квартирі вартістю 2 млн грн:

20% першого внеску — 400 000 грн;
10% — 200 000 грн;
5% — лише 100 000 грн.

Тобто зменшення мінімального внеску з 20% до 5–10% радикально змінює поріг входу в іпотеку.

Особливо для молодих сімей, ВПО та людей, які мають стабільний дохід, але через війну або переїзд не накопичили значного капіталу.

За попереднім задумом, частину першого внеску держава або партнери також можуть компенсувати.

І саме це здатне зробити програму значно доступнішою на старті, навіть якщо сам кредит буде дорожчим.

Проте тут є важливий нюанс.

Малий перший внесок означає більший кредит.

Коли позичальник вкладає 5% замість 20%, банк фінансує майже всю квартиру. Це збільшує і щомісячний платіж, і кредитний ризик.

Тому доступніший “вхід” у програму не означає дешевшу іпотеку протягом наступних 20 років.

Ставка 10–12%: дорожче за єОселю, але дешево для ринкової іпотеки

Серед параметрів, які зараз обговорюють учасники ринку, — гривневий кредит терміном до 20 років зі ставкою приблизно 10–12%.

Остаточної ставки немає.

Так само незрозуміло, чи буде вона фіксованою на весь строк кредиту, прив’язаною до певного індикатора або змінюватиметься після завершення державної компенсації.

У цьому — один із головних ризиків майбутньої програми.

єОселя дає позичальнику значно дешевші гроші. Для основних категорій діють ставки 3% або 7%, а після перших десяти років вони можуть збільшуватися відповідно до 6% і 10%.

Нова програма натомість намагається вирішити інше завдання: не стільки зробити кредит максимально дешевим, скільки зменшити субсидію держави на кожну позику і залучити гроші банків.

Скільки це може коштувати позичальнику

Візьмемо умовну квартиру за 2 млн грн.

Припустимо:

перший внесок — 10%;
кредит — 1,8 млн грн;
строк — 20 років;
ануїтетна схема платежів.

За ставки 7% щомісячний платіж становив би приблизно 14 000 грн.

За 10% — вже близько 17 400 грн.

За 12% — приблизно 19 800 грн.

Це спрощений розрахунок без страхування, банківських комісій, оцінювання квартири та інших витрат.

Але він добре показує різницю.

Між 7% і 12% на одному й тому самому кредиті — майже 6000 грн на місяць.

Якщо ж перші чотири роки ставка для людини завдяки компенсації становитиме приблизно 10%, а потім підвищиться до 12%, платіж у такому прикладі може зрости приблизно з 17,4 тис. до 19,5 тис. грн після закінчення пільгового періоду.

Саме тому одним із ключових питань стане не лише ставка, а який дохід банки вимагатимуть від позичальника.

Чому Світовий банк хоче змінити сам принцип державної іпотеки

У традиційній єОселі держава відіграє надзвичайно велику роль у фінансуванні кредитування.

Нова конструкція має працювати інакше: банки видаватимуть більше іпотек за власний рахунок, а держава або міжнародні партнери компенсуватимуть частину вартості кредиту.

Тобто бюджетна гривня повинна не замінити банківський капітал, а підштовхнути банки вкладати власні гроші.

У документах Світового банку це прямо називають переходом до моделі компенсації процентної ставки, яка має використати ліквідність комерційних банків і мобілізувати приватний капітал.

Логіка проста.

Якщо держава має умовний мільярд гривень, вона може або сама профінансувати обмежену кількість кредитів, або використати ці гроші для компенсації відсотків за набагато більшим кредитним портфелем банків.

У другому випадку той самий обсяг державної підтримки теоретично може забезпечити більше іпотек.

На програму розраховують десятки тисяч кредитів. Але з фінансуванням є нюанс

За попередніми оцінками учасників ринку, новий механізм може забезпечити до 30 000 кредитів за три роки.

Для українського ринку це велика цифра.

Але документи Світового банку показують, чому до неї поки потрібно ставитися як до орієнтира.

Навесні обговорювалася операція обсягом приблизно $500 млн. На той момент було забезпечено близько $170 млн фінансування, а ще $330 млн залишалися непокритими.

У червневій версії проєкту загальну вартість уже визначили у $510 млн. При цьому зазначене доступне фінансування становило $180 млн: $110 млн від Міжнародного банку реконструкції та розвитку і $70 млн із трастового фонду. Розрив — ті самі $330 млн.

Тому цифру “$390 млн компенсацій” або майбутні 30 000 кредитів не варто сприймати як уже гарантований фінансовий ресурс.

Перед фактичним запуском необхідно остаточно сформувати всю фінансову конструкцію.

Проблема не лише в грошах: банки теж не поспішають повертатися в іпотеку

Навіть якщо міжнародні партнери знайдуть необхідне фінансування, залишається інша проблема.

Банкам потрібно захотіти видавати такі кредити.

Іпотека — один із найдовших банківських продуктів. Кредит може видаватися на 15–20 років, а ризики банк бере на себе вже сьогодні.

Для України до звичайного кредитного ризику додаються:

воєнний ризик;
ризик фізичного знищення застави;
складність реалізації заставного майна;
регуляторні вимоги до капіталу;
інфляційний і процентний ризик;
непередбачуваність доходів позичальника;
ризик тривалої судової процедури.

Саме тому Світовий банк розглядає реформу не як один новий кредитний продукт.

У проєкті окремо згадуються зміни законодавства щодо іпотеки та звернення стягнення на заставу, фінансування будівництва, корпоративного управління Укрфінжитла та адаптації правил до норм ЄС.

Тобто кінцева мета — зробити іпотеку бізнесом, у який банки будуть готові повернутися навіть без тотального державного фінансування.

Що може статися з вторинним ринком

Запуск програми потенційно вплине не лише на позичальників.

Якщо десятки тисяч покупців отримають доступ до старішого житла, різко зросте платоспроможний попит на ту частину вторинного ринку, яка зараз фактично відсічена від масової іпотеки.

Це може мати кілька наслідків.

Насамперед виграють власники квартир у будинках старшого фонду, особливо в ліквідних районах великих міст.

Зросте конкуренція між продавцями новобудов і вторинним ринком.

Покупець більше не буде змушений обирати новішу квартиру лише тому, що тільки вона відповідає критеріям пільгового кредиту.

Водночас різке збільшення кредитного попиту без аналогічного збільшення пропозиції може частково перейти в ціни.

Інакше кажучи, державна підтримка покупців не обов’язково повністю перетворюється на економію покупця — частину вигоди здатен отримати продавець через дорожчу квартиру.

Саме тому масштаб програми й правила оцінювання нерухомості будуть не менш важливими, ніж процентна ставка.

єОселя проти нової програми: у чому буде різниця

Параметр	єОселя	Нова модель
Статус	Уже працює	Підготовка, запуск очікується не раніше 2027 року
Ставка	Пільгова, переважно 3% або 7% на перші 10 років	Обговорюється близько 10–12%
Перший внесок	Залежить від категорії та умов програми	Попередньо 5–10%
Вік житла	Є обмеження залежно від категорії та регіону	Попередньо значно ширший вибір, акцент на вторинному ринку
Щомісячний платіж	Нижчий	Ймовірно вищий
Вимоги до доходу	Нижчі через дешевший кредит	Можуть бути істотно вищими
Джерело кредитних коштів	Сильна роль державного механізму	Більший акцент на ресурсах комерційних банків
Компенсації	Закладені в модель єОселі	Планується компенсація частини ставки, можливо й першого внеску
Основна перевага	Низька ставка	Доступ до значно ширшого ринку житла

Кому нова іпотека може підійти більше

Нова модель буде особливо цікавою людям, які мають достатній стабільний дохід для обслуговування кредиту, але не можуть або не хочуть купувати житло, що відповідає нинішнім критеріям єОселі.

Наприклад, сім’я хоче квартиру за 2 млн грн у 20-річному будинку біля роботи й школи.

За єОселею конкретний об’єкт може не відповідати критеріям.

Тоді ставка 10–12% перестає конкурувати зі ставкою єОселі — тому що дешевшого кредиту на цю конкретну квартиру просто немає.

І в цьому полягає головна логіка нового продукту.

Він не обов’язково має замінити єОселю.

Швидше, дві моделі можуть обслуговувати різні сегменти ринку.

єОселя — для тих, хто проходить за її критеріями і хоче мінімізувати вартість кредиту.

Нова програма — для тих, кому важливіші ширший вибір квартири та нижчий бар’єр першого внеску.

Що ще невідомо

Попри велику кількість попередніх параметрів, майбутню програму поки рано сприймати як готовий банківський продукт.

До запуску потрібно отримати відповіді щонайменше на кілька принципових питань:

хто саме матиме право на кредит;
чи буде доступною програма для всіх громадян або лише для визначених груп;
чи справді мінімальний внесок становитиме 5–10%;
хто і в якому розмірі компенсуватиме його частину;
якою буде базова ставка банку;
чи буде вона фіксованою;
скільки років триватиме компенсація;
що відбудеться з платежем після її завершення;
чи справді не буде обмеження за віком житла;
які нормативи площі та максимальної вартості квартири залишать;
які банки приєднаються;
наскільки жорстко перевірятимуть доходи;
чи буде окреме страхування воєнних ризиків;
звідки буде залучено решту фінансування проєкту.

Сам Світовий банк поки називає програму частиною майбутньої реформи, а не завершеним продуктом.

Паралельно хочуть переробити і саму єОселю

Тим часом держава не збирається залишати єОселю в нинішньому вигляді.

У 2026 році програму вже переглядали. Зокрема, з липня були змінені нормативи площі: для квартири максимальна площа становить 52,5 кв. м для однієї людини, 73,5 кв. м для сім’ї з двох або трьох людей і ще по 21 кв. м на кожного наступного члена сім’ї, але загалом не більше 115,5 кв. м.

Наступним напрямком може стати окрема модель для молодих сімей.

Укрфінжитло обговорює механізм, за якого народження або всиновлення дітей протягом дії кредиту поступово зменшуватиме процентну ставку.

Цей механізм також поки не затверджений остаточно.

Якщо його запустять разом із новою програмою Світового банку, український ринок фактично отримає вже не одну універсальну “дешеву іпотеку”, а кілька різних інструментів для різних груп.

Замість другої єОселі — спроба створити справжній іпотечний ринок

Саме це, ймовірно, найважливіше в майбутній програмі.

Її можна сприймати як ще одну державну пільгу — дешевший перший внесок, компенсацію відсотків і можливість купити старішу квартиру.

Але документи Світового банку показують ширший задум.

Україна намагається перейти від моделі, де майже вся іпотека залежить від однієї державної програми, до системи, де значну частину кредитів знову видають звичайні банки, а держава лише знижує ризик і частково субсидує вартість позики.

Це складніше, ніж просто запустити “єОселю-2”.

Потрібні гроші міжнародних партнерів, реформа законодавства, повернення банків, довгострокові джерела фінансування та зрозумілі правила роботи із заставою.

Але якщо механізм запрацює, найбільш помітним результатом для покупця стане дуже проста зміна: іпотека перестане автоматично означати пошук квартири під критерії єОселі.

Людина зможе спочатку вибирати житло — район, будинок, площу та ціну — і вже потім шукати кредитний інструмент.

Саме цього українському іпотечному ринку зараз бракує найбільше.