Квартири як інструмент окупації. Як Росія відбирає житло українців і чи можна ще врятувати майно на ТОТ
Росія продовжила до 1 січня 2027 року період, протягом якого українські документи на нерухомість на окупованих територіях ще можна використати для внесення майна до російського реєстру. Формально це виглядає як додаткові шість місяців для власників. Насправді для сотень тисяч українців, які виїхали з окупації, процедура залишається практично недоступною: від них вимагають особистої присутності, російського паспорта і проходження фільтрації. Тим часом десятки тисяч квартир і будинків уже оголошені «безгосподарними» або підготовлені до вилучення. Йдеться не просто про майновий спір. Конфіскація житла дедалі більше стає частиною політики закріплення окупації та зміни демографічної структури захоплених територій.
Ще пів року — але не ще один шанс для всіх
Російська влада вкотре змінила крайній термін переоформлення нерухомості на тимчасово окупованих територіях України.
Спочатку Москва відводила власникам значно довший перехідний період — до 2028 року. Потім його скоротили до 1 липня 2026-го. Тепер Держдума РФ продовжила строк ще на шість місяців — до 1 січня 2027 року.
До цієї дати власники квартир, будинків і земельних ділянок на окупованих територіях формально можуть внести нерухомість до російського Єдиного державного реєстру нерухомості, використовуючи українські правовстановлювальні документи.
Після 1 січня процедура стане складнішою. Самого українського свідоцтва про право власності чи договору купівлі-продажу буде недостатньо: документи доведеться додатково підтверджувати перед створеними окупаційною владою міжвідомчими комісіями або у російських судах.
На папері продовження строку можна представити як поступку власникам.
Але головна проблема не в даті.
Проблема в умовах, за яких Росія дозволяє українцю підтвердити право на власну квартиру.
Для значної частини переселенців виконати їх або неможливо, або надзвичайно небезпечно.
Як законна квартира перетворюється на російський «безхоз»
В основі нинішньої системи лежить проста конструкція.
Росія не визнає достатнім сам факт того, що квартира чи будинок десятиліттями належали українському громадянину відповідно до українського законодавства. Москва вимагає повторної реєстрації майна вже за російськими правилами.
Якщо інформації про об’єкт немає у Росреєстрі, нерухомість може отримати статус такої, що має «ознаки безгосподарного майна».
Після цього запускається процедура пошуку власника.
Окупаційні адміністрації публікують адреси на власних сайтах та в місцевих реєстрах. При цьому, як встановила BBC Verify, власників нерідко безпосередньо не повідомляють.
Людина, яка перебуває у Києві, Львові, Варшаві, Берліні чи іншому місті, повинна сама стежити за сотнями оголошень окупаційних адміністрацій і перевіряти, чи не з’явилася серед них її квартира.
Якщо нерухомість потрапила до такого переліку, власнику можуть дати приблизно 30 днів, щоб з’явитися та довести свої права.
До завершення перехідного періоду існує принаймні теоретична можливість зробити це за українськими документами і домогтися вилучення квартири зі списку «безгосподарних».
Після 1 січня 2027 року ця процедура стане значно складнішою.
Однак уже зараз вона доступна далеко не кожному.
Масштаб значно більший за десятки тисяч конфіскованих квартир
Оцінюючи кількість відібраного житла, важливо розділяти кілька різних категорій: нерухомість, яку окупаційна влада лише виявила як «не зареєстровану» за російськими правилами; об’єкти, які вже отримали ознаки «безгосподарних»; і житло, яке фактично вилучили.
Через різну методологію цифри відрізняються.
За даними Моніторингової місії ООН з прав людини, станом на листопад 2025 року близько 38 тисяч об’єктів нерухомості були внесені до списків майна з ознаками безгосподарного, а приблизно 5,5 тисячі вже конфіскували.
BBC Verify провела власне дослідження. Журналісти проаналізували 516 оприлюднених оголошень і реєстрів, прибрали нежитлові об’єкти та дублікати й отримали 34 002 унікальні житлові адреси, які від 2024 року були конфісковані або визначені для конфіскації.
Особливо великий масштаб — у Маріуполі.
Із 34 002 адрес:
- 14 308 припадають на Маріуполь;
- 19 694 — на інші окуповані райони Донецької, Луганської, Запорізької та Херсонської областей.
І це лише об’єкти, які журналісти змогли ідентифікувати в оприлюднених списках.
Потенційний резерв для наступних вилучень значно більший.
У серпні 2025 року керівник Росреєстру Олег Скуфінський заявляв про близько 550 тисяч об’єктів, інформації про які немає в російському реєстрі.
Також російські чиновники виявили близько 330 тисяч гектарів землі, права на яку не оформлені відповідно до російського законодавства.
Фактично йдеться про величезний масив приватного майна, власники якого можуть опинитися під загрозою лише тому, що не пройшли процедуру легалізації окупаційної адміністрації.
Парадокс окупаційного «права»: доведи, що твоя квартира — твоя
Саме тут проявляється ключова особливість російської системи.
Людина могла приватизувати квартиру ще у 1990-х, придбати її за договором, отримати у спадщину або десятиліттями бути офіційним власником у державних реєстрах України.
Після окупації цього виявляється недостатньо.
Власника змушують повторно доводити право власності владі держави, яка сама захопила територію.
У результаті змінюється сама презумпція.
Не окупаційна адміністрація має довести, що житло справді є безгосподарним.
Навпаки — українець має довести, що його квартира не є безгосподарною.
Те, що власник виїхав через війну, обстріли, окупацію чи переслідування, фактично стає підставою поставити його право власності під сумнів.
Для переселенця процедура починається не з Росреєстру, а з ФСБ
Для тих, хто продовжує жити на окупованій території та вже має російські документи, додаткові шість місяців справді можуть мати практичне значення.
Саме тому у місцевих чатах з’являються повідомлення про великі черги на оформлення нерухомості.
Зовсім інша ситуація — у вимушених переселенців.
Щоб особисто подати документи, людині, яка виїхала з окупації і не має російського паспорта, потрібно спочатку повернутися на територію, контрольовану Росією.
А це означає проходження російської системи фільтрації.
Для українців без російських документів ключовим пунктом пропуску фактично став московський аеропорт Шереметьєво, де перевірку проводять російські силовики.
Людей опитують, перевіряють телефони та особисті дані, їхню біографію, контакти й можливі зв’язки з Україною.
Результат передбачити неможливо.
Оцінки відмов різняться.
Східна правозахисна група у 2024 році говорила про 70–80% відмов.
Російська ФСБ повідомляла у 2025 році приблизно про 25% відмов.
Юристи та люди, які проходили процедуру, наводять інші оцінки — від умовних «50 на 50» до випадків, коли дозвіл отримував лише один пасажир із десяти.
Але проблема навіть не лише у відмові.
Людина може отримати багаторічну заборону на в’їзд — на 5, 10, 20 чи навіть 50 років.
Тобто спроба поїхати рятувати квартиру може закінчитися остаточною забороною повернутися до власного міста.
Російський паспорт як ключ до української квартири
Ще один фундаментальний бар’єр — громадянство.
Окупаційна система дедалі сильніше прив’язує майнові права до наявності російського паспорта.
Правозахисники та переселенці, з якими говорили Радіо Свобода й Human Rights Watch, описують одну й ту саму проблему: для нормального переоформлення квартири потрібні особиста присутність та російські документи.
Таким чином виникає механізм примусу.
Український громадянин має вибір між двома ризиками:
або відмовитися від спроби переоформлення і ризикувати втратою житла,
або взаємодіяти з окупаційною системою, отримувати російські документи, передавати персональні дані та фактично проходити процедуру, створену державою-окупантом.
Це перетворює нерухомість на інструмент паспортизації.
Право залишатися власником власного житла дедалі більше залежить від готовності прийняти правила Росії.
Довіреність і суд: винятки існують, але системного рішення немає
Окремі історії показують, що зберегти нерухомість іноді можливо.
Переселенка з Бердянська розповіла Донбас.Реалії про квартиру, співвласниками якої були її бабуся, мати та дядько.
Бабуся залишалася у Бердянську. Інші власники жили у Києві.
Мати під час спроби пройти фільтрацію отримала 50-річну заборону на в’їзд.
Родина звернулася до російського суду на окупованій території і змогла довести, що частина співвласників фізично не може бути присутньою.
У результаті квартиру вдалося переоформити.
Але ця історія показує радше винятковість ситуації, ніж доступність механізму.
Інша переселенка з Маріуполя намагалася діяти через довірену особу. Від неї вимагали, серед іншого, копії документів та довіреність, оформлену за правилами російської сторони.
Для неї це означало передачу окупаційним органам персональних даних та необхідність взаємодіяти з російськими інституціями.
Спроба фактично зупинилася.
У 2026 році вона шукала можливість вирішити питання через юристів в Україні, але, за її словами, не знайшла практичного механізму.
Такі випадки демонструють головну проблему: універсального безпечного дистанційного способу зберегти квартиру для переселенця фактично немає.
Чому 1 січня 2027 року — важлива, але не магічна дата
Може виникнути враження, що після 1 січня 2027 року Росія одночасно конфіскує все житло, яке не пройшло реєстрацію.
Це не так.
Процес вилучення триває вже кілька років і, найімовірніше, продовжуватиметься поступово.
Координаторка «Донбас СОС» Віолета Артемчук наголошує: завершення перехідного періоду не означатиме автоматичного одномоментного переведення всіх квартир у «безхоз».
Але дата має інше значення.
Вона закриває відносно простіший юридичний коридор, за якого українські документи ще можна використати без додаткового підтвердження через спеціальні комісії чи російські суди.
Тобто після Нового року бар’єр для власників стане ще вищим.
Для людей, які залишаються на окупованій території, це стимул якнайшвидше завершити переоформлення.
Для переселенців дедлайн радше підкреслює інше: час не вирішує фундаментальної проблеми доступу.
Можна подовжити строк на пів року або на рік, але якщо власник не може безпечно приїхати до Маріуполя, Мелітополя чи Бердянська, додаткові місяці мало що змінюють.
Від квартири пастора до квартири для чиновника
BBC Verify наводить історію баптистського пастора Ігоря Іващука з Мелітополя.
Після окупації він виїхав через потребу дружини у медичному лікуванні, залишивши в будинку знайомого.
Наприкінці 2024 року до будинку прийшла людина у військовій формі й почала розпитувати про власника та документи.
Через кілька місяців знайомого виселили.
Будинок, який Іващук близько 20 років облаштовував власноруч, фактично перестав бути доступним його родині.
Подібні випадки BBC виявила на всій окупованій території.
Частина відібраного житла передається іншим людям.
Російські правила дозволяють використовувати таку нерухомість, зокрема, для забезпечення житлом осіб, чиї будинки нібито були зруйновані під час війни.
Однак отримати це житло можуть передусім громадяни Росії.
За даними BBC, в окремих випадках квартири також можуть тимчасово передавати чиновникам, суддям, військовим та держслужбовцям.
Саме тут майнова політика переходить у площину демографії.
Не просто конфіскація: навіщо Росії потрібне чуже житло
На перший погляд, система може виглядати як хаотична бюрократична кампанія: переоблік майна, нові реєстри, дедлайни, комісії, суди.
Але в сукупності ці заходи дають Росії контроль над величезним житловим фондом.
Люди, які виїхали через війну, поступово втрачають фізичний зв’язок із територією.
Натомість звільнені квартири можуть заселяти люди, інтегровані у російську адміністративну систему.
Дослідниця Chatham House Ярослава Барб’єрі описує це як форму демографічного інжинірингу.
Йдеться про зміну не тільки юридичного статусу нерухомості, а й населення окупованих територій.
Паралельно Росія:
- видає свої паспорти;
- переводить освіту на російські програми;
- витісняє українську мову;
- змінює назви вулиць і символічний простір;
- інтегрує місцеве управління у російські державні структури;
- перерозподіляє нерухомість;
- стимулює переселення людей, пов’язаних із російськими державними інституціями.
Тому вилучення квартири переселенця має значення далеко за межами конкретного майнового спору.
Житло стає ресурсом для закріплення окупації.
550 тисяч квартир і 330 тисяч гектарів: наступний масштаб проблеми
Особливо показовими є дані самого Росреєстру.
Якщо відомості приблизно про 550 тисяч об’єктів нерухомості відсутні у російській системі, це не означає, що всі вони будуть конфісковані.
Але це показує потенційний масштаб майна, яке російська влада може поставити під сумнів.
Те саме стосується 330 тисяч гектарів землі.
Російські чиновники вже відкрито говорять про можливість «залучення» такої землі в економічний обіг, інвестиційні проєкти і житлове будівництво.
Фактично йдеться про створення нового режиму власності на захопленій території.
Українські майнові права не скасовуються юридично з погляду України та міжнародного права.
Але на практиці окупаційна адміністрація створює паралельну систему, у якій саме Росія вирішує, чи визнавати конкретного власника.
Чи змінює російська «націоналізація» право власності
Для українського законодавства відповідь принципова: ні.
Рішення окупаційних адміністрацій, внесення квартири до Росреєстру або передача її іншій людині не означають автоматичної втрати законним власником його права власності в українській правовій системі.
Окупаційна адміністрація не отримує легітимного права переписувати титул власності на захопленій території за власним бажанням.
Саме тому правозахисники наголошують: українцям важливо зберігати документи, які підтверджують право власності, і фіксувати всі факти втручання у нього.
Втім, юридичне право і фізичний контроль — різні речі.
Людина може залишатися законним власником квартири, але роками не мати можливості потрапити до неї.
Саме цю різницю використовує окупаційна влада.
Чому правозахисники не радять їхати рятувати квартиру
Для людини, яка бачить свою адресу у списку «безгосподарного» житла, реакція очевидна: спробувати терміново повернутися.
Але українські правозахисники застерігають від такого рішення.
«Донбас СОС» прямо не рекомендує їхати на окуповані території заради переоформлення нерухомості.
Причин кілька.
Перша — фільтрація і ризик не потрапити на ТОТ взагалі.
Друга — можливий арешт або переслідування.
Третя — відсутність будь-яких гарантій безпеки після в’їзду.
Четверта — необхідність взаємодіяти з російськими силовиками та передавати їм особисті дані.
Тобто людина фактично змушена порівнювати матеріальну цінність квартири із ризиком для свободи і безпеки.
Універсальної відповіді для кожної родини не існує, але правозахисна позиція достатньо чітка: життя та безпека важливіші за спробу фізично врятувати нерухомість в окупації.
Що реально може зробити власник, який перебуває на підконтрольній Україні території
Якщо безпечного доступу до житла немає, головним інструментом стає не російський Росреєстр, а документування права власності та збитків.
Власникам варто зберігати максимально повний пакет матеріалів:
- договори купівлі-продажу, дарування чи спадщини;
- свідоцтва про право власності;
- витяги з українських реєстрів;
- технічну документацію;
- фотографії та відео житла;
- рахунки за комунальні послуги;
- інформацію про появу адреси у російських списках;
- скриншоти оголошень окупаційних адміністрацій;
- свідчення сусідів або людей, які залишаються на ТОТ;
- відомості про заселення сторонніх осіб;
- будь-які документи, що підтверджують конфіскацію чи передачу житла.
Окремий напрям — Міжнародний реєстр збитків, завданих агресією Росії проти України.
Правозахисники рекомендують фіксувати там втрати, оскільки йдеться не лише про можливу майбутню компенсацію, а й про документування системного характеру російських дій.
Проблема компенсації: право є, швидкого нового житла немає
Навіть фіксація майнових втрат не розв’язує найближчої проблеми переселенця — де жити зараз.
BBC поспілкувалася з українцями, які передали державі інформацію про пошкоджене чи втрачене майно, але не отримали компенсації або не мають зрозумілої перспективи її отримати.
Це особливо гостро для людей із міст, значна частина яких була знищена або залишається під окупацією.
Людина юридично має квартиру у Маріуполі.
Фізично потрапити туди не може.
Квартиру могла зайняти інша людина або забрати окупаційна адміністрація.
Продати її на українському ринку неможливо.
Отримати повноцінну компенсацію, достатню для придбання аналогічного житла на підконтрольній території, теж часто неможливо.
У результаті виникає особлива категорія майнової втрати: власність існує юридично, але перестає виконувати свою головну функцію — бути житлом і економічним активом власника.
Що станеться після 1 січня 2027 року
Найімовірніше, не буде одного дня масової «націоналізації».
Швидше продовжиться вже запущений процес.
Окупаційні адміністрації завершуватимуть переоблік, формуватимуть нові списки, визнаватимуть об’єкти «безгосподарними», передаватимуть їх муніципалітетам чи регіональній владі, а потім — новим користувачам.
Для власників зміниться насамперед складність доведення своїх прав.
До 1 січня ще діє система, в якій українські правовстановлювальні документи формально можуть бути достатньою підставою для внесення нерухомості до Росреєстру.
Потім з’явиться додатковий фільтр — комісії і суди.
Для людей, які не можуть потрапити на окуповану територію, це означатиме ще більшу залежність від системи, до якої вони фізично не мають доступу.
Головна мета — не просто квартира
Масове переоформлення нерухомості на окупованих територіях важко розглядати окремо від загальної політики Росії.
Москва намагається зробити окупацію не тимчасовою військовою реальністю, а структурою, яка поступово змінює все: документи, власність, населення, освіту, мову, адміністрацію і символічний простір.
Майно відіграє тут особливу роль.
Квартира прив’язує людину до міста.
Будинок створює причину повернутися.
Земля формує економічний зв’язок із територією.
Якщо ці активи передати іншим людям, зв’язок колишнього власника з окупованою територією слабшає.
Саме тому історія із «безгосподарними квартирами» — значно більша за проблему Росреєстру.
Це боротьба за те, хто житиме на цих територіях, кому вони належатимуть після війни і наскільки складною буде їхня майбутня реінтеграція.
Дедлайн, який не вирішує головної проблеми
Продовження строку до 1 січня 2027 року може допомогти частині людей, які залишаються на окупованій території і мають можливість пройти російську бюрократичну процедуру.
Але для сотень тисяч вимушених переселенців воно майже не змінює ситуації.
Їм пропонують «врятувати» квартиру за умов, які сама Росія зробила небезпечними або нездійсненними: приїхати на окуповану територію, пройти перевірку ФСБ, у багатьох випадках отримати російський паспорт і довести окупаційній адміністрації право на майно, яке вже належить їм за українськими документами.
Тому російська система фактично створює замкнене коло.
Людина виїхала через окупацію.
Через те, що вона виїхала, квартиру можуть оголосити «безгосподарною».
Щоб довести, що квартира не безгосподарна, людині потрібно повернутися в окупацію.
А повернутися їй можуть не дозволити ті самі органи, які потім використають її відсутність як аргумент для вилучення майна.
Саме цей механізм, а не дата 1 січня 2027 року, є головною суттю нинішньої кампанії.
І дедалі очевидніше, що йдеться не просто про перереєстрацію нерухомості.
Йдеться про системне перерозподілення українського майна і створення нової соціальної реальності на захоплених територіях — реальності, в якій повернення колишніх власників має ставати дедалі складнішим.
