Уряд спільно з Нацбанком і міжнародними партнерами підготував Стратегію розвитку іпотеки, яка має зменшити ризики для банків і зробити кредити на житло доступнішими для українців. Ключові зміни – страхування воєнних ризиків, реформа регулювання забудовників, нові правила оцінки нерухомості та адаптація європейських норм. Ідея амбітна: фактично створити ринкову іпотеку, адже зараз 96% нових позик на житло – це держпрограма «єОселя». Чи вийде це зробити?
Нацбанк та Міністерство економіки 18 липня презентували стратегію іпотеки. Вона передбачає поетапне реформування всієї інфраструктури – від закону про оцінку до механізму заміни забудовника, що зник.
В умовах війни ринкове іпотечне кредитування фактично померло в Україні й існує майже повністю в межах держпрограми «єОселя». Понад 18 200 кредитів на суму 30,3 млрд грн було видано на 17 липня 2025-го. Але можливості програми обмежені.
Зараз в Україні склався один із найбільших житлових дефіцитів з 1991 року – понад 600 млн кв. м, з яких 150 млн кв. м зруйновані або пошкоджені через війну. Ще 450 млн кв. м – накопичилися через старіння житлового фонду та обмежену доступність житла. За оцінками Світового банку, знищено або пошкоджено понад 13% житлової нерухомості, збитки перевищують $58,9 млрд.
Ключова мета стратегії іпотеки – перетворити її на доступний масовий інструмент для українців навіть в умовах війни, йдеться в описі документу. Попит на нове житло є – за нинішніх цін він може сягати 22,8 трлн грн, порахували в держкомпанії «Укрфінжитло».
Як саме влада хоче реконструювати іпотеку?
Хронологія великої реформи іпотеки
2025-й – відправна точка для реформи. Першим кроком стала нова стратегія розвитку «Укрфінжитла» на 2025–2029 роки. Вона передбачає масштабування програми «єОселя», створення застосунку «Іпотека в телефоні» та нові фінансові інструменти, зокрема іпотечні цінні папери (MBS), трастові фонди (REIT) та запуск програми оренди з правом викупу.
До кінця року Верховна Рада, НБУ та Мінекономіки мають ще три завдання. Перше – забезпечити механізми страхування іпотек від воєнних ризиків. Без цього банки не ризикуватимуть повертатися на ринок.
«Коли ми розробляли стратегію і спілкувалися з банками, вони зазначали, що чекають на масовий страховий продукт, адже без нього ринкова іпотека не відновиться», – каже перша заступниця голови НБУ Катерина Рожкова.
Друге – оновити закон про оцінку нерухомості, оскільки ця сфера є застарілою і непрозорою.
Третє – ухвалити закон про бюро кредитних історій, щоби банки мали доступ до якісної інформації про позичальника.
2026-й має стати роком поглиблених змін. На початку року НБУ та Мін’юст планують запустити єдину базу даних цін на нерухомість. Це відкриє усім учасникам ринку можливість бачити реальні ціни на квартири первинного і вторинного ринку.
Тоді ж вони мають представити новий порядок врегулювання проблемної іпотеки з орієнтиром на європейські стандарти, щоб повернення застави більше не виглядало як репресія, а банки нарешті змогли ризикувати.
Паралельно регулятори мають представити законопроєкти про облігації та сек’юритизацію – інструменти, які дозволять банкам об’єднувати іпотечні кредити в пакети, продавати їх інвесторам і таким чином залучати нове фінансування.
До кінця 2026-го стратегія передбачає підготовку механізму уніфікованого фінансування будівництва. Йдеться про те, щоби гроші з іпотек використовувалися винятково на будівництво конкретного будинку, а не на щось інше.
Також завдання до кінця 2026-го – створити механізм заміни недобросовісного забудовника. Кожен проєкт існуватиме як окрема юридична особа, корпоративні права якої перебуватимуть у заставі, це дозволить у разі проблем швидко передати об’єкт іншому виконавцю.
Окрема лінія рішень – синхронізація з європейським правом. У 2026-му профільні відомства мають розробити пропозиції щодо впровадження Директиви ЄС 2014/17, що регулює права споживачів у сфері житлового кредитування. У 2027-му – затвердити їх у Верховній Раді.
Насамкінець чи не найчутливіший пункт – до завершення воєнного стану НБУ має вирішити долю мораторію на стягнення іпотечної застави. Це питання з 2014-го залишалося замороженим.
Інший момент – щоб ринкова іпотека реально запрацювала, ринкові ставки за кредитами мають бути підйомними для позичальників. На це насамперед впливають інфляція та облікова ставка.
Зараз зростання цін уповільнюється, і за базового сценарію, коли ринкова ставка знизиться до 12%, банки зможуть почати кредитувати іпотеку, вважає Рожкова. «А вона, своєю чергою, стане відчутним рушієм для економіки», – додає фінансистка.
Чого не вистачає – погляд девелоперів
Серед позитивних змін – СЕО Avalon Роман Давимука відзначає посилення якісного нагляду за ринком нерухомості, впровадження системної статистики та фінансовий контроль над діяльністю забудовників.
Страхування, база цін, підтримка військових – важливі, але заявлена мета Стратегії є досить узагальненою, вважає голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов.
За його словами, банки не кредитують нове житло не через відсутність попиту, а через ризики. Один із них – можливість відкликання дозвільних документів вже після старту будівництва. «Ключова причина відсутності повноцінного ринку іпотеки – брак довіри», – говорить Фаворов. – Іпотека не зможе стати масовим інструментом без ефективного механізму стягнення».
Слабким місцем може стати страхування військових ризиків, зазначає фінансова директорка «Ріел» Вікторія Гордійчук. Це призведе до збільшення собівартості квадратного метра, пояснює вона.
Ключовим фактором для успіху реформи Давимука з Avalon вважає затвердження в законодавстві прямої вимоги здавати в експлуатацію квартири з чистовим ремонтом. «Так квартира може стати активом, який одразу генеруватиме дохід від оренди, – каже він. – Це підвищить інтерес банків до тримання такого активу в заставі».
Одна з ключових речей – зміни мають бути узгодженими між собою, наголошує Гордійчук із «Ріел». «В іншому випадку це може лише посилити тиск контролюючих органів», – констатує вона.
За матеріалами forbes.ua
