Україна готує масштабне перезавантаження житлової політики: держава хоче створити єдину цифрову систему обліку житла, знизити податки для орендодавців, врегулювати роботу рієлторів і запустити механізм оновлення застарілого житлового фонду. Влада запевняє: примусового виселення зі старих будинків не буде, але правила для власників, орендарів і громад поступово змінюватимуться.

Український ринок житла десятиліттями існував у напіврадянській, напівтіньовій реальності. З одного боку — застарілі норми, що тягнулися ще з часів УРСР. З іншого — фактично неконтрольований ринок оренди, де більшість договорів не реєструються, податки майже не сплачуються, а орендарі та власники часто залишаються сам на сам із ризиками. Тепер держава заявляє про спробу змінити цю систему: житло хочуть порахувати, оренду — легалізувати, рієлторів — змусити працювати за правилами, а старі будинки — або модернізувати, або поступово замінювати новим житлом.

Житлова сфера входить у період великої перебудови

Україна стоїть на порозі однієї з наймасштабніших реформ житлової політики за весь період незалежності. Йдеться не лише про зміну окремих правил чи точкові законодавчі правки. Влада фактично намагається перебудувати всю систему: від того, як держава обліковує житло, до того, як громадяни його орендують, купують, ремонтують або отримують як соціальну підтримку.

Поштовхом до цієї трансформації стало ухвалення закону “Про основні засади житлової політики”. Він скасував старі підходи, що десятиліттями базувалися на радянському Житловому кодексі. Однак цей закон — лише рамка. Він визначив напрям руху, але не дав усіх відповідей.

Тепер держава переходить до наступного етапу — розробки спеціальних законів і механізмів, які мають наповнити реформу практичним змістом.

Серед ключових напрямів:

• створення єдиної інформаційної системи про житловий фонд;
• формування соціального житла;
• нові правила управління житловим фондом;
• легалізація ринку оренди;
• зниження податкового навантаження для орендодавців;
• врегулювання діяльності рієлторів;
• оновлення або знесення застарілого житла;
• нове просторове планування міст і громад.

Фактично йдеться про спробу перейти від хаотичного управління житлом до системи, де держава, громади, власники, орендарі та інвестори працюють за зрозумілими правилами.

Читайте також: “Українці зможуть «орендувати — і викупити»: що насправді запускає житлова реформа”

Єдина житлова система: держава хоче бачити всю картину

Один із головних елементів майбутньої реформи — створення великої інформаційно-аналітичної системи. У ній мають зібрати дані про житловий фонд країни: державний, комунальний і приватний.

Ідея полягає в тому, щоб держава нарешті отримала цілісне розуміння, яке житло існує в Україні, у якому воно стані, хто ним володіє, які будинки потребують ремонту, які об’єкти можуть стати частиною соціального житлового фонду, а які — потребують реновації або заміни.

Сьогодні такої повної картини немає. Саме це створює проблеми і для державної політики, і для відбудови, і для міжнародної допомоги. Неможливо ефективно планувати житлові програми, якщо немає точних даних: скільки житла є, де воно розташоване, кому належить, у якому стані перебуває і які потреби мають громадяни.

Нова система має стати не просто реєстром будинків. Вона має поєднати дані про житло, соціальні категорії громадян, державні програми підтримки та можливості громад.

За задумом, людина, яка потребує поліпшення житлових умов, зможе зайти в електронний кабінет і побачити, які варіанти їй доступні. Система аналізуватиме її соціальний статус, дохід, склад родини, наявність пільг, субсидій або інших критеріїв — і пропонуватиме можливі рішення.

Для одних це може бути соціальне житло. Для інших — державна іпотечна програма. Для когось — участь у програмі відновлення чи компенсації.

Читайте також: “Кінець радянської “квартирної черги”: що змінює новий закон про житлову політику”

Соціальне житло: Україна хоче перейти до європейської моделі

Окремий напрям реформи — створення соціального житлового фонду. Це має бути житло, яке надається людям не у власність, а в користування — за доступною орендною платою або на спеціальних умовах.

Для України це особливо актуально через наслідки війни. Мільйони людей стали внутрішньо переміщеними особами, частина громадян втратила житло, багато родин не можуть дозволити собі ринкову оренду або іпотеку.

У старій системі житлова підтримка часто була неефективною, забюрократизованою і непрозорою. Черги на житло існували роками, а реальні можливості отримати квартиру від держави були мінімальними.

Нова модель має працювати інакше. Держава хоче сформувати фонд соціального житла, який можна буде використовувати для підтримки тих, хто справді потребує допомоги. Але для цього потрібен окремий спеціальний закон, який визначить:

• хто матиме право на соціальне житло;
• як розраховуватиметься плата за користування ним;
• хто управлятиме таким житлом;
• як контролюватиметься його використання;
• як громади формуватимуть відповідні фонди;
• яку роль відіграватимуть міжнародні партнери.

Це також частина зобов’язань України перед міжнародними партнерами в межах програми Ukraine Facility, за якою країна має отримати до 50 млрд євро до 2027 року. Тобто житлова реформа пов’язана не лише з внутрішніми потребами, а й із фінансовою підтримкою від Європейського Союзу.

Читайте також: “Кабмін виділив 7,7 млрд для ВПО: кому дістанеться житло і чому цього замало”

Оренда житла: величезний ринок, який держава майже не бачить

Однією з найболючіших тем є ринок оренди. В Україні він давно існує переважно в тіні. Квартири здаються, гроші передаються, люди живуть у найманому житлі, але держава часто не бачить цих відносин.

Причина — не лише небажання платити податки. Ринок оренди роками формувався як зона неформальних домовленостей. Багато власників не хочуть офіційно декларувати дохід, орендарі часто погоджуються на усні домовленості, а письмові договори нерідко сприймаються як щось зайве.

У підсумку страждають усі сторони.

Орендар не завжди має гарантії, що його не виселять раптово, не піднімуть ціну без попередження або не відмовляться повернути заставу. Власник також ризикує: квартиранти можуть пошкодити майно, зникнути без оплати або створити борги за комунальні послуги.

Держава втрачає податкові надходження, а ринок залишається непрозорим.

За озвученими даними, у 2024 році лише близько 900 фізичних осіб офіційно сплатили податки з доходів від оренди житла. Це мізерна цифра для країни, де кількість орендованих квартир вимірюється сотнями тисяч, а можливо, й мільйонами.

Чому оренда в тіні: проблема податків і недовіри

Наразі власник житла, який офіційно здає квартиру, має сплачувати 18% податку на доходи фізичних осіб і 5% військового збору. Загальне навантаження становить 23%.

Для багатьох орендодавців це занадто багато. Особливо якщо йдеться про невеликі суми оренди, старе житло або власників, для яких оренда є додатковим, а не основним доходом.

Саме тому влада хоче почати реформу не з покарань, а зі зниження податків. У парламенті вже є законопроєкт, який пропонує знизити ПДФО для орендодавців до 5%. Військовий збір при цьому планують залишити.

Тобто замість нинішніх 23% орендодавець міг би сплачувати значно менше. Розрахунок простий: якщо податок стане помірним, частина власників може погодитися вийти з тіні.

Це не гарантує миттєвої легалізації всього ринку. Але держава хоче зробити перший крок — показати, що готова не лише вимагати, а й створювати більш прийнятні умови.

Легальний дохід як мотивація для власників

Один з аргументів на користь легалізації оренди — можливість отримати офіційний дохід. Для власника квартири це може мати практичне значення.

“Білий” дохід можна показати банку. Він може допомогти при оформленні кредиту, іпотеки, купівлі автомобіля або участі в державних програмах. Якщо людина офіційно отримує гроші від оренди, її фінансова спроможність виглядає переконливіше.

Таким чином влада намагається змінити логіку: сплата податків має бути не лише обов’язком, а й інструментом, який відкриває додаткові можливості.

Однак тут є і слабке місце. Не всі власники житла зацікавлені в кредитах чи іпотеці. Частина з них може й далі вважати, що вигідніше отримувати гроші неофіційно. Тому сама лише податкова знижка, найімовірніше, не вирішить проблему повністю.

Але вона може стати першим кроком до більшої прозорості.

Чи подорожчає оренда через податки

Для орендарів головне питання — чи не перекладуть власники навіть знижені податки на них. Теоретично такий ризик є. Якщо власник почне платити податки, він може спробувати підняти вартість оренди.

Проте влада наполягає: остаточну ціну формує не податок, а попит і платоспроможність людей. Якщо орендар не може платити більше, власнику доведеться або знижувати очікування, або довше шукати клієнта.

Це особливо актуально в містах, де пропозиція житла велика. Там власник не завжди може диктувати будь-яку ціну.

Водночас у великих містах, де високий попит на оренду, зокрема через внутрішню міграцію, ситуація може бути складнішою. Якщо попит перевищує пропозицію, орендодавці справді можуть перекладати частину витрат на орендарів.

Тому вплив реформи на ціни буде нерівномірним. В одних містах він може бути майже непомітним, в інших — призвести до певного зростання вартості житла.

Обов’язкова реєстрація договорів: поки що її не буде

Раніше обговорювалася ідея обов’язкової реєстрації договорів оренди. Це могло б стати інструментом контролю за ринком і способом змусити власників декларувати доходи.

Однак ця норма не увійшла до ухваленого закону про основні засади житлової політики. Її відхилили на рівні парламентського комітету.

Логіка така: несправедливо вимагати від людей додаткової реєстрації та контролю, поки податкове навантаження залишається високим. Спершу — зниження податків. Потім — можливі нові правила.

На цей момент у парламенті немає зафіксованих ініціатив щодо обов’язкової реєстрації всіх договорів оренди.

Але це не означає, що питання зникло назавжди. Якщо ринок почне частково легалізуватися, держава може повернутися до ідеї реєстрації договорів у майбутньому — можливо, у спрощеному цифровому форматі.

Штрафи за несплату податків уже існують

Навіть без нових правил відповідальність за несплату податків з оренди вже передбачена. Якщо податкова встановить, що людина здає житло, отримує дохід і не платить податки, можливі штрафи.

За перше порушення штраф становить 25% від суми несплаченого податкового боргу, плюс пеня. За повторне порушення — 50%.

Формально інструменти впливу вже є. Проблема в іншому: держава поки що не застосовує їх масово. І, за словами представників влади, нині це навіть не вважається пріоритетом, бо спочатку хочуть створити більш справедливі умови для добровільної легалізації.

Тобто ставка робиться не на каральну кампанію, а на поступову зміну правил.

Мінімальна оренда на три роки: ідея є, але не на часі

У публічному просторі також обговорювалася ідея запровадити мінімальний строк оренди — наприклад, три роки. Такий підхід міг би зробити ринок стабільнішим і захистити орендарів від постійної невизначеності.

У багатьох європейських країнах довгострокова оренда справді є нормою. Люди можуть роками жити в орендованому житлі, маючи гарантії й зрозумілі правила.

Але для України в умовах війни це складне питання. Багато людей не знають, де житимуть через кілька місяців. Внутрішньо переміщені особи можуть змінювати міста залежно від роботи, безпеки, навчання дітей або ситуації на фронті. Власники житла також не завжди готові брати на себе довгі зобов’язання.

Тому парламент наразі не розглядає ідею обов’язкової мінімальної оренди на три роки. У воєнних умовах така норма могла б не стабілізувати ринок, а навпаки — зробити його менш гнучким.

Рієлтори: ринок, який давно потребує правил

Окрема частина житлової реформи стосується рієлторів. Це одна з найбільш конфліктних тем на ринку нерухомості.

Багато українців стикалися з ситуацією, коли рієлтор фактично не надає повноцінної послуги, але вимагає значну комісію. Іноді роль посередника зводиться до розміщення оголошення, пересилання номера телефону власника або короткого показу квартири.

При цьому вартість таких послуг може бути дуже різною — від кількох сотень гривень до десятків тисяч. Люди часто не розуміють, за що саме вони платять і яку відповідальність несе рієлтор.

Головна проблема — відсутність чітких стандартів. В Україні досі немає зрозумілої відповіді на базові питання:

• хто такий рієлтор;
• які послуги він має надавати;
• чи повинен він перевіряти об’єкт;
• чи відповідає він за достовірність інформації;
• чи має перевіряти документи;
• як клієнт може переконатися, що перед ним справжній фахівець;
• що робити, якщо послуга надана неякісно.

У парламентському комітеті вже створили робочу групу, яка напрацьовує можливі зміни до законодавства. До неї залучили представників рієлторських спільнот, нотаріусів, Фонд держмайна, Міністерство розвитку громад і територій та інших учасників ринку.

Що можуть змінити для рієлторів

Один із варіантів — запровадження професійних стандартів. Це означає, що буде чітко визначено, які знання, навички та обов’язки має мати фахівець у сфері нерухомості.

Також обговорюється акредитація або сертифікація. Влада не хоче, щоб держава жорстко контролювала доступ до професії, але ринок має мати механізм самоочищення. Наприклад, професійні асоціації могли б підтверджувати кваліфікацію фахівців.

Ще одна ідея — типовий договір на рієлторські послуги. У ньому можна було б чітко прописати:

• яку саме послугу надає рієлтор;
• скільки вона коштує;
• які строки виконання;
• які обов’язки має фахівець;
• за що він відповідає;
• у яких випадках клієнт має право не платити.

Також розглядається можливість цифровізації частини процесів — наприклад, через “Дію” або інші електронні сервіси.

Мета — прибрати з ринку випадкових посередників і залишити тих, хто справді надає професійну послугу.

Старе житло: що буде з “хрущовками”

Одна з найчутливіших тем — застарілий житловий фонд. В Україні, за оцінками, є близько 30 тисяч “хрущовок”. Частину з них почали будувати ще наприкінці 1950-х років. Багато таких будинків уже перетнули 60-річний рубіж, а незабаром наблизяться до 70 років експлуатації.

Проблема не лише у віці. Такі будинки часто не відповідають сучасним вимогам безпеки, енергоефективності, доступності та комфорту. У багатьох зношені мережі, погана теплоізоляція, відсутні укриття, ліфти, нормальні під’їзди, паркомісця та сучасна інфраструктура.

Ще одна проблема — відсутність системних капітальних ремонтів. Десятиліттями будинки експлуатувалися, але не проходили повноцінного оновлення. У результаті частина житлового фонду потребує не косметичного ремонту, а глибокої модернізації або навіть демонтажу.

У Верховній Раді вже є законопроєкт №6458 про застарілий житловий фонд. Він пройшов перше читання і готується до другого.

Саме цей документ має врегулювати питання реновації, знесення, відселення, компенсацій та відповідальності.

Знесення чи реновація: два можливі сценарії

Влада не говорить про автоматичне знесення всіх “хрущовок”. Навпаки, підхід має бути диференційованим.

Для кожного будинку потрібно буде оцінити його стан. Якщо будівля аварійна, небезпечна і не підлягає ефективному ремонту, може йтися про знесення.

Якщо ж будинок можна оновити, можливий сценарій реновації. Це може включати:

• капітальний ремонт конструкцій;
• заміну інженерних мереж;
• утеплення фасаду;
• модернізацію систем опалення;
• підвищення енергоефективності;
• облаштування укриття або безпечного простору поруч;
• оновлення прибудинкової території;
• покращення доступності для маломобільних людей.

Тобто реновація — це не просто “пофарбувати стіни”. Це комплексне оновлення будинку, щоб він відповідав сучасним вимогам.

Чи виселятимуть людей примусово

Найголовніше питання для мешканців старих будинків — чи можуть їх примусово виселити. За словами представників влади, примусового виселення не буде.

Однак це не означає, що рішення про реновацію або знесення вимагатиме згоди абсолютно всіх мешканців. У владі визнають: якщо встановити планку в 100%, жоден великий проєкт не запрацює. Завжди знайдуться люди, які будуть проти — з різних причин.

Тому зараз обговорюється, який відсоток згоди мешканців має бути достатнім. Серед можливих варіантів — 75% або 80%. Остаточного рішення поки що немає.

Це дуже чутливий момент. З одного боку, містам потрібне оновлення. З іншого — житло є приватною власністю, і держава має гарантувати права людей. Баланс між суспільним інтересом, безпекою і правом власності стане одним із найскладніших питань реформи.

Компенсація: що мають отримати мешканці

Якщо будинок зноситимуть, мешканці мають отримати зрозумілу компенсацію. Це може бути нове житло або гроші. Але головне — люди повинні заздалегідь розуміти, що саме вони отримають.

Якщо це нові квадратні метри, важливо знати:

• де буде розташоване нове житло;
• яка буде площа;
• чи відповідатиме воно попередній власності;
• коли його передадуть;
• хто гарантує виконання зобов’язань.

Якщо це гроші, потрібно чітко визначити суму. Вона має бути достатньою, щоб людина могла реально придбати інше житло, а не просто отримати формальну компенсацію, якої не вистачить на квартиру.

У випадку реновації також виникає багато питань. Де люди житимуть під час ремонту? Хто оплатить тимчасове житло? Що буде, якщо роботи затягнуться? Хто відповідатиме за порушення строків?

Без відповідей на ці питання реформа може зіткнутися з великим суспільним опором.

Хто платитиме за оновлення старого житла

Реновація або знесення старих кварталів — це дуже дорогий процес. Потрібні мільярди гривень. Тому держава розглядає різні джерела фінансування.

Серед можливих варіантів:

• кошти міжнародних донорів;
• місцеві бюджети;
• регіональні бюджети;
• інвестиційні проєкти;
• програми відбудови;
• змішані моделі за участю громад, держави та бізнесу.

Ключова ідея — створити таку модель, у якій вигоду отримають усі сторони. Мешканці — безпечне і якісне житло. Місто — оновлений простір. Інвестор — зрозумілі умови роботи. Держава — модернізований житловий фонд.

Але для цього потрібні прозорі правила. Якщо механізми будуть непрозорими, реновація може перетворитися на чергове джерело конфліктів і недовіри.

Безпека і укриття стануть обов’язковою частиною житлової політики

Війна змінила уявлення про якісне житло. Якщо раніше головними критеріями були площа, ремонт, транспорт і ціна, то тепер важливим фактором стала безпека.

Під час реновації старих будинків держава хоче враховувати можливість облаштування укриттів. Якщо зробити укриття безпосередньо під будинком неможливо, потрібно буде визначити, де поруч можна створити безпечний простір.

Це означає, що майбутня житлова політика вже не може ігнорувати воєнні ризики. Будинки мають бути не лише теплими й енергоефективними, а й безпечними.

Енергоефективність: старі будинки мають споживати менше

Ще один обов’язковий елемент оновлення житла — енергоефективність. Старі будинки часто мають величезні втрати тепла. Через це мешканці платять більше, а держава витрачає більше ресурсів на енергетику.

Термомодернізація може включати утеплення фасадів, заміну вікон, модернізацію систем опалення, встановлення індивідуальних теплових пунктів, оновлення дахів і підвалів.

Це важливо не лише для комфорту, а й для енергетичної безпеки країни. Чим менше енергії споживають будинки, тим стійкішою є вся система.

Мешканці мають бути учасниками процесу, а не статистами

Влада запевняє, що мешканці старих будинків не будуть просто пасивними спостерігачами. Вони мають брати участь в обговоренні проєктів реновації, висловлювати пропозиції, вимоги та зауваження.

Якщо люди не погодяться із запропонованим проєктом, його не повинні реалізовувати силоміць.

На практиці це буде складно. У кожному будинку є різні групи мешканців: власники квартир, орендарі, літні люди, молоді родини, ті, хто живе постійно, і ті, хто здає житло. Їхні інтереси можуть не збігатися.

Саме тому закон має чітко визначити процедуру ухвалення рішень. Інакше кожен проєкт реновації може загрузнути в конфліктах.

Міста теж мають змінитися: житлова реформа неможлива без планування

Житлова політика не існує окремо від міського простору. Якщо будувати або оновлювати житло без нормального планування, міста й далі страждатимуть від хаосу: заторів, нестачі паркомісць, перевантаженої інфраструктури, хаотичної забудови та дефіциту зелених зон.

Саме тому громади мають оновити містобудівну документацію і створити комплексні плани просторового розвитку. У таких документах має бути чітко визначено, де можуть бути житлові квартали, дороги, школи, дитсадки, парки, промислові зони, парковки та громадські простори.

Спочатку дедлайн для таких планів був встановлений на 1 січня 2025 року, але його перенесли на 1 січня 2028-го. Причина — більшість громад не встигли підготувати документи.

Проблема в тому, що без таких планів будь-яка житлова реформа буде неповною. Неможливо якісно оновити старі квартали, якщо місто не знає, як воно має розвиватися.

Платні дороги: питання відкладене

Ще одна тема, яка періодично викликає суспільний резонанс, — платні дороги.

Але влада вважає, що під час повномасштабної війни ця тема не є актуальною.

Платні дороги можуть з’явитися в Україні в майбутньому, але точно не в найближчі роки. Спершу країна має пройти війну, відновити базову інфраструктуру і стабілізувати фінансову ситуацію.

За нинішніх умов говорити про масове впровадження платних доріг зарано.

Що ця реформа означає для українців

Житлова реформа може торкнутися мільйонів людей. Її наслідки будуть різними для різних груп.

Для орендодавців

Власники квартир можуть отримати нижче податкове навантаження, якщо парламент підтримає зниження ПДФО до 5%. Але в перспективі від них очікуватимуть більшої прозорості, офіційних договорів і сплати податків.

Для орендарів

Орендарі можуть отримати більше захисту, якщо ринок поступово стане легальнішим. Письмові договори, зрозумілі умови, фіксація платежів і відповідальність сторін можуть зменшити кількість конфліктів.

Для рієлторів

Ринок посередницьких послуг можуть очистити від випадкових людей. Професійні стандарти, сертифікація і типові договори мають зробити роботу рієлторів зрозумілішою для клієнтів.

Для мешканців старих будинків

Люди, які живуть у “хрущовках” або аварійному житлі, можуть зіткнутися з процесами реновації або знесення. Влада обіцяє, що примусового виселення не буде, але рішення про оновлення будинку не вимагатиме згоди 100% мешканців.

Для громад

Місцева влада має навчитися планувати розвиток територій. Без сучасної містобудівної документації громади не зможуть ефективно оновлювати житло, дороги, парковки та інфраструктуру.

Головні ризики реформи

Попри амбітність планів, реформа має чимало ризиків.

Перший — недовіра громадян. Люди можуть побоюватися, що під виглядом реновації їх позбавлять житла або переселять у гірші умови.

Другий — корупційні ризики. Оновлення старих кварталів може стати привабливою сферою для забудовників, особливо у великих містах.

Третій — слабкість місцевого самоврядування. Не всі громади мають достатньо коштів, кадрів і компетенцій для якісного планування.

Четвертий — ризик подорожчання оренди. Навіть знижені податки можуть бути частково перекладені на орендарів.

П’ятий — неповна легалізація ринку. Частина орендодавців може й далі залишатися в тіні, навіть після зменшення податків.

Саме тому успіх реформи залежатиме не лише від ухвалення законів, а й від того, наскільки прозоро і справедливо вони працюватимуть на практиці.

Україна готується до масштабної зміни житлової політики. Держава хоче відійти від застарілих радянських підходів і створити сучасну систему, у якій житловий фонд буде облікований, соціальне житло — доступним для тих, хто його потребує, оренда — більш прозорою, рієлторські послуги — врегульованими, а старі будинки — оновленими або заміненими.

Найближчими кроками можуть стати зниження податків для орендодавців, розробка правил управління житловим фондом, створення цифрової житлової системи та підготовка законодавства щодо реновації.

Влада запевняє: примусового виселення зі старих будинків не буде. Але очевидно, що правила зміняться. І головне питання — чи зможе держава провести цю реформу так, щоб люди отримали не нові страхи, а реальні гарантії, безпечне житло і зрозумілі правила гри.

За матеріалами obozrevatel.com