Іпотечна програма «єОселя» суттєво зміниться. Як саме – пояснює Первін Дадашова з НБУ.
Як зміняться умови іпотечного кредитування за «єОселею»? Чи реалістичний план збільшити кількість пільгових кредитів до 25 000 наступного року? Та коли запрацює механізм передачі недобудов від недобросовісних забудовників? Інтерв’ю про ключові зміни в іпотечному кредитуванні директорки департаменту фінстабільності НБУ Первін Дадашової
Вже в листопаді цього року програма іпотечного кредитування «єОселя» суттєво зміниться.
Нову стратегію іпотеки Національний банк, Мінекономіки, Мінфін за підтримки Світового банку презентували в середині липня.
Ключова мета – розширити фіксування для програми, залучити більшу кількість банків та кошти від міжнародних партнерів. «Банки зможуть отримувати відсотки за ринковими ставками, а позичальник – часткову компенсацію від «Укрфінжитла», – розповідає про зміни директорка департаменту фінстабільності НБУ Первін Дадашова.
Зараз кредити з державною підтримкою за іпотекою перевищують 95%, адже банки не можуть пропонувати такі самі пільгові умови, пояснює вона.
Оновлена концепція має збільшити кількість іпотечних кредитів. План на наступний рік – 25 000 позик. Для порівняння, за три роки дії програми було видано трохи менше ніж 19 000 кредитів.
Серед нововведень – нові ліміти доходу позичальника, площі житла та розробка механізму передачі недобудов іншим підрядникам.
Інтервʼю відредаговано та скорочено для зрозумілості.
Що концептуально має змінитися у програмі «єОселя»?
Основна проблема чинної програми «єОселя» – нестача ресурсів. Оператор програми «Укрфінжитло» залучав гроші в банків під заставу ОВДП. Це було складно, довго й дорого, тому часто не вдавалося профінансувати всі кредитні заявки. Тож програма рухалася ривками: є кошти в «Укрфінжитла» – іпотека рухається активніше, немає коштів – заявки зависають. Цю проблему буде розв’язано за допомогою зміни механізму фінансування та використання грошей банків напряму.
Чинна модель «єОселі» з низькими фіксованими ставками 3% і 7% буде дещо модифікована та залишиться доступною для окремих категорій (військові, викладачі, медики) з метою придбання ними новозбудованого житла на перші 10 років кредиту, тоді як далі ставки зростатимуть до 6% і 10% відповідно.
Ще один момент, який ніс ризики, – фіксовані низькі відсотки за програмою. Це заважає ринку формувати ціни, а банкам – пропонувати власні умови без субсидіювання. Тепер планується запуск нової компенсаційної схеми. Банки зможуть отримувати відсотки за ринковими ставками, а позичальник отримуватиме часткову компенсацію від «Укрфінжитла». За аналогічною схемою працює програма «Доступні кредити 5-7-9%».
Новий механізм передбачає фінансування іпотеки під 7% чи 10% річних, які будуть відшкодовуватися протягом перших 5–10 років. Після цього періоду буде діяти ринкова ставка. Але на горизонті 5–10 років можна очікувати зниження ринкових ставок, тож навіть на ринкових умовах кредити будуть доступнішими, ніж зараз.
Хто може отримати нову іпотеку – чи є ліміти доходу позичальника?
У стратегії «Укрфінжитла» немає чітких лімітів доходу. Варіанти, що обговорюються: дохід до 10 мінімальних зарплат (80 000 грн) на людину або 15 (120 000 грн) – на подружжя чи для двох осіб. Остаточні параметри мають бути фіналізовані до жовтня.
Також у межах компенсаційної моделі програми додаються нові категорії громадян, які матимуть доступ до підтримки – ветерани та внутрішньо переміщені особи. Отримувати кредити під 3% зможуть і мобілізовані військові. Раніше це було можливо лише для контрактників.
Чи змінювалися вимоги до площі житла?
Так, зараз у проєкті передбачене обмеження на рівні 52,5 кв. м для однієї-двох осіб. І, відповідно, кожна наступна особа – це плюс 21 кв. м. Раніше родина із двох осіб отримувала можливість придбати одразу квартиру на понад 70 кв. м.
Також обмежена і максимальна площа – 115,5 кв. м для квартири та 125,5 кв. м для будинку. Фінальні параметри будуть затверджені у постанові Кабінету Міністрів.
В іпотеку можна придбати не лише новобудову, а й готове житло не старше 10 років для облцентрів. Для решти міст вік житла може бути більшим.
Нещодавно вийшов сюжет Bihus.Info про зловживання програмою, коли кредити беруть люди, що не потребують житла. Чи правильно ми зрозуміли, що названі вами параметри є запобіжниками від таких зловживань?
Ці критерії справді мають обмежити участь у програмі для людей, які не потребують підтримки держави для придбання житла.
Другий аспект, який потрібно посилити, – моніторинг з боку «Укрфінжитла» та взаємодія з банками, щоб виявляти таких позичальників і прогалини в умовах програми.
Ключова роль тут належить «Укрфінжитлу», що має виправляти проблеми та дисбаланси програми.
Коли нова модель запрацює?
За нашими очікуваннями, протягом третього кварталу 2025 року. Для цього уряд має схвалити відповідні зміни до програми. Також має бути розроблений новий механізм безперервної компенсації відсоткових ставок за іпотечними кредитами для банків, щодо якого ще тривають дискусії на рівні міністерств, банків та міжнародних партнерів.
Зі старту «єОселі» видано близько 18 000 кредитів, водночас стратегія «Укрфінжитла» передбачає видачу 25 000 позик протягом наступного року. Це відчутне збільшення. Чи потягне банківська система таке навантаження?
Наразі банки можуть щонайменше подвоїти свій сукупний кредитний портфель без надмірного тиску на капітал. В системі достатньо ліквідності, щоб видати 500-600 млрд грн нових кредитів майже негайно. З часом ця ліквідність поповнюватиметься, тож простір для зростання величезний. Темпи кредитування іпотеки зараз обмежуються не капіталом, ліквідністю або попитом, а передусім кількістю працюючих банків на цьому сегменті ринку та швидкістю опрацювання заявок.
Згадані цифри реалістичні, якщо до іпотечного кредитування долучиться більше банків і якщо ці банки напрацюють ефективніші та швидші процедури кредитування.
Мотивувати банки кредитувати більше може лише комерційний інтерес. І запропонована нова система компенсації розвʼязує це питання.
Однак є й певні стримуючі чинники для банків, як-от обмежені можливості захищати свої права в судовому порядку або шляхом стягнення нерухомості у разі порушення позичальником умов виплат по іпотеці.
Ще більше уваги банки приділяють ризикам недобудови. Вони готові активніше кредитувати вторинне житло, де вже є право власності на обʼєкт і розуміння, що цей об’єкт має цінність для клієнта й менші ризики несвоєчасності виплат.
Без посилення контролю ризиків у будівництві очікувати на масове фінансування банками первинного ринку не варто.
У стратегії розвитку іпотеки зʼявилася норма про механізм передачі обʼєкта іншим компаніям від недобросовісного забудовника. Як це працюватиме?
Є дві ключові пропозиції від банків, як зменшити ризики недобудови. По-перше, використовувати ескроу-рахунки, що гарантуватимуть збереження коштів інвесторів та їхнє цільове використання. По-друге, забезпечити можливість добудови об’єкта іншими девелоперськими компаніями. Для цього потрібно розробити відповідний механізм.
Маємо узгодити отримані від банків пропозиції з Міністерством економіки, Міністерством інфраструктури й іншими зацікавленими сторонами та розпочати підготовку законодавчих змін. За оптимістичними планами, це питання можна врегулювати протягом двох років, але потрібна підтримка профільних міністерств і парламентських комітетів.
Ці норми розблокують банківське фінансування для будівництва, а ця галузь зараз гостро потребує фінансування.
Скільки коштів потрібно для запуску оновленої програми «єОселя»?
За нашими оцінками, «Укрфінжитло» для фінансування програми у нинішньому вигляді не має потреби в збільшенні капіталу. Для запуску нової програми будуть нові умови та потреби.
Логіка колег із «Укрфінжитла» та Міністерства економіки – відділити блок іпотек, що вже наданий за старою схемою, і запустити дві нові схеми разом з відкриттям фінансування на них. На реалізацію нових моделей підтримки «Укрфінжитло» планує отримати 30 млрд грн з бюджету цього року і попередньо 15 млрд грн наступного. Під нові програми, передусім компенсацію відсотків, готові надати кошти й міжнародні донори.
Який розподіл між бюджетним фінансуванням і донорським?
Щодо цього ще ведуться розрахунки. Обсяг фінансування від партнерів залежить від того, який механізм фінансування компенсації буде обрано. Попередня модель працювала за принципом «1 грн витрат – 1 грн для економіки». Компенсаційна модель в середньому може дати удвічі більший ефект.
У стратегії «Укрфінжитла» закладено фінансування від донорів на рівні 8,5 млрд грн цього року і 17 млрд грн на наступні два роки. Але підтвердження цих сум можна отримати, коли завершаться переговори з партнерами.
«Укрфінжитло» хоче мати 100 млрд грн капіталу та випускати цінні папери. Навіщо?
Коментар Первін Дадашової:
За чинною старою схемою «Укрфінжитло» викуповує субсидійовані іпотеки, яких вже надано понад 20 млрд грн. Це супроводжується подальшими витратами на компенсацію банкам комісійних винагород, утриманням на собі ризику дефолтів і можливими збитками від визнання справедливої вартості цього портфеля. Але наразі капіталу для цього достатньо.
Надалі компанія розраховує структурувати кредити й випускати покриті іпотечні облігації. Це має збільшити її ресурси, масштабувати діяльність і дати можливість більше заробляти.
Ризик у тому, що портфель «Укрфінжитла» переважно складається з дешевих (під низьку відсоткову ставку) соціальних позик, чия ринкова вартість нижча за номінал. Такий портфель можна сек’юритизувати без збитку лише у разі, якщо ринкові ставки не перевищуватимуть 3% або 7%, що можливо лише в довгостроковому періоді. Найближчим часом це малоймовірно.
Натомість кредити за компенсаційною моделлю привабливіші, і компанія може спробувати викупити і сек’юритизувати їх. Тоді вона щонайменше не зазнає збитку від таких операцій і з більшою ймовірністю зможе залучити кошти та масштабувати діяльність. Але все це можливо за умови ухвалення закону про сек’юритизацію. Тоді банки зможуть займатися сек’юритизацією й активніше кредитуватимуть, зокрема на умовах компенсації.
Понад пів року в парламенті лежить закон про страхування воєнних ризиків, але до його ухвалення, схоже, ще далеко. Чи працюватиме компенсаційний механізм «єОселі» без нього?
Розвиток кредитування можливий, бо на ринку є певні продукти страхування. Але тут питання в масштабах. Щоб збільшити суттєво іпотечне кредитування, страхування має стати масштабнішим.
Задля ефективної реалізації програми та надання повноцінного страхового захисту потрібно застосувати механізм комбінованого покриття.
Спочатку відсутність масового страхового продукту буде некритичною, однак згодом це може стати на заваді для розвитку іпотечного кредитування. Тому важливо ухвалити законодавство про страхування воєнних ризиків.
За новою моделлю страхування воєнних ризиків покладається на банки. Наскільки це може здорожчати кредити?
І зараз будь-який іпотечний кредит потребує страхування, яке оплачує позичальник. Так, це додаткова надбавка на вартість позики, але з огляду на середню вартість таких страхових продуктів і часткову компенсацію відсотків ця надбавка не буде критичною.
Чи стримує кредитування іпотеки мораторій на стягнення майна за такими позиками, що діє на час воєнного стану?
Є низка норм, які мають убезпечити клієнтів на час воєнного стану, але подекуди вони дійсно ускладнюють процес кредитування. Окремі норми виправдані, зокрема заборона стягувати заставу – знищене майно, адже банк навряд отримає вигоду від цього. Але заборона стягнення майна за нотаріальним написом ускладнює врегулювання кредиту з урахуванням тривалості воєнного стану. Позичальник не бачить сенсу домовлятися з банком, адже йому нічого не загрожує. Це більше шкода для кредитування, аніж захист для позичальників. Тут є над чим працювати.
За матеріалами forbes.ua
